Das Immobilien-Set. Roland Stimpel
Nutzbauten günstig erwerben und stilvoll umbauen. Werkstätten, Fabriken, Bürotrakte, ehemalige Schulen, historische Klöster und sogar stillgelegte Gefängnisse stehen oft leer, ohne dass sie öffentlich beworben werden. Ihr künftiges Heim muss also nicht unbedingt ein Wohnhaus sein.
Allerdings lauern beim Kauf solcher Immobilien einige Risiken: etwa die Gefahr, dass das Haus gar nicht zum Wohnen genutzt werden darf. Wenn Sie diesen Weg gehen wollen, brauchen Sie Findigkeit, Know-how, Mut und langen Atem. Und Sie sollten immer vor dem Kauf einen Architekten zurate ziehen.
Denn oft ist der Umbau zum Wohnen technisch schwierig, weil die Substanz marode ist oder Altlasten entsorgt werden müssen. Grundrisse, Treppen, Rohrsysteme oder Fenster und anderes taugen oft nicht für Wohnhäuser.
Genehmigung oft schwer zu bekommen
Ebenso wichtig sind die rechtlichen Fragen. Die Umnutzung eines Gewerbe- oder Nutzbaus zu einem Wohnhaus muss stets genehmigt werden. „Umnutzung“ ist nicht das Gleiche wie die „Umwandlung“ eines bereits bestehenden Wohnhauses in Eigentumswohnungen. Bei einer Umnutzung sind die aktuellen baurechtlichen Anforderungen an Wohnräume zu erfüllen – zum Beispiel an Raumhöhen, Brandschutz und Fluchtwege. All dies kann immense Umbauten erfordern – manchmal ist es räumlich-technisch schlicht unmöglich.
Wohnhäuser mit Betrieb – Leben im Gewerbegebiet
In Gewerbegebieten sind Grundstücke und Häuser oft billiger als in Wohngegenden. Wer dort wohnen will, muss sich mit den Vorgaben der örtlichen Stadtplanung auseinandersetzen, denn neue Wohnungen sind oft nicht zulässig. Die Behörden wollen verhindern, dass künftige Bewohner gegen Lärm, Geruch oder Erschütterungen klagen, die von umliegenden Betrieben ausgehen.
Das Problem lässt sich manchmal lösen, wenn ein Interessent in der künftigen Immobilie ein Gewerbe ausüben will und dann einen Teil der Flächen als Betriebswohnung deklarieren kann. Das Gewerbe muss nicht immer der Hauptberuf des Käufers sein – schon ein dauerhafter Online-Versand nach Feierabend kann reichen. Wichtig ist, dass sich Immobilienkäufer nicht an der oft rauhen Umgebung stören.
Unser Rat
Bauvoranfrage stellen
Ob Neubau oder Umwandlung eines Altbaus – immer empfiehlt es sich, vor dem Erwerb im Bauamt eine „Bauvoranfrage“ zu stellen. Sie klärt, ob ein Projekt grundsätzlich zulässig ist oder keine Chance auf eine spätere Baugenehmigung hat.
Zwangsversteigerung: Erfolg Glückssache
Wer beim Amtsgericht eine Immobilie ersteigern will, braucht Zeit und Kompromissbereitschaft. Das maßgeschneiderte Traumhaus findet sich hier kaum – mit etwas Glück aber ein Schnäppchen zu günstigen Preisen und mit niedrigen Nebenkosten.
Der Immobilienerwerb per Zwangsversteigerung kommt für eher spielerisch veranlagte Interessenten infrage, die keinen Erwerbsdruck haben, jedoch Zeit und Risikobereitschaft mitbringen. Der vor der Auktion genannte Preis wirkt oft verlockend – ist aber nur das erforderliche Mindestgebot, das bei attraktiven Immobilien meist weit überboten wird.
Die Suche nach Objekten ist einfach: Diverse Internet-Portale listen Zwangsversteigerungen auf, darunter die amtliche Webseite der Justizbehörden: www.zvg-portal.de. Es kommt behördlich-nüchtern daher, erlaubt aber auch die Suche nach Immobilientypen und -größen und bietet beim Anklicken einzelner Objekte den bestmöglichen Service: Sachverständigengutachten mit allen wichtigen Informationen und mit Fotos und Lageplänen sind online abrufbar. Zu bedenken ist aber: Mitunter wird der Sachverständige nicht vorab ins Haus gelassen und kann den technischen und baulichen Zustand sowie den Grundriss nicht prüfen.
Vor-Ort-Recherche sinnvoll
Wenn die Lektüre Ihr Interesse geweckt hat, sollten Sie durch das betreffende Quartier laufen, Nachbarn fragen und nicht zuletzt freundlich bei den Bewohnern anrufen oder klingeln. Oft sind sie in einer Notsituation und wehren verständlicherweise ab. Wenn Sie aber Ihre Lage respektieren oder gar ein Gespräch über ihr künftiges Wohnen anbieten, wächst die Offenheit.
Private Plattformen und Makler: Kaum Zusatznutzen
Diverse private Plattformen bieten ebenfalls die Suche nach Versteigerungen im Netz. Sie sind optisch gefälliger und bieten allgemeine Zusatzinformationen, aber zum Objekt selbst keine weiteren Details als das amtliche ZVG-Portal.
Auch auf den großen Immobilienplattformen stoßen Sie immer wieder auf Versteigerungsobjekte. Die Initiatoren der Auktion – meist die Banken – versuchen damit zusätzliche Teilnehmer für den Versteigerungstermin zu gewinnen. In anderen Fällen inserieren Makler. Diese sollten Sie dann nicht direkt kontaktieren, denn dann verlangen sie womöglich Provision für die Vermittlung eines Objekts (siehe „Makler-Auftrag“, Seite 23), auch wenn Sie es über das amtliche Portal gefunden haben. Zudem bieten die Makler in der Regel keine zusätzlichen Informationen.
Bei Interesse den Initiator vorher kontaktieren
Sollte Sie ein Objekt besonders interessieren, wenden Sie sich an den Initiator der Versteigerung, in der Regel die Bank. Bieten Sie relativ viel, kann er Ihnen das Objekt verkaufen und den Versteigerungstermin absagen.
Kommt es zum Termin, müssen Sie sich rechtzeitig vorher um die „Sicherheitsleistung“ kümmern – in der Regel sind das zehn Prozent des Mindestgebots. Hierfür gibt es verschiedene Wege (Schecks und Bürgschaften), die hier nicht einzeln erläutert werden können. Oft ist es am unkompliziertesten, das Geld vorher zum Gericht zu überweisen – Kontonummer und Verwendungszweck finden sich bei den Objekten im amtlichen Portal. Wer die Immobilie nicht ersteigert, bekommt das Geld hinterher natürlich zurück.
Die Versteigerung: Spannung in Zahlen
Beim Termin selbst liest der Rechtspfleger zunächst ausführlich die Versteigerungsbedingungen vor, dann folgt die 30-minütige „Bietstunde“. Spannend wird es meist gegen deren Ende, denn erst nach Ablauf dieser Zeitspanne kann das Gericht dem Meistbietenden den Zuschlag erteilen. Ist Ihr Gebot das höchste, erhalten Sie den Zuschlag und werden damit Eigentümer – und es gibt kein Zurück mehr. Gewährleistungsansprüche gibt es bei Zwangsversteigerungen nicht. Wenn Sie nach dem Zuschlag verdeckte Schäden oder Mängel feststellen, können Sie weder vom Erwerb zurücktreten noch den Preis mindern.
Einen Notarvertrag braucht es nicht; das Gericht führt Sie durch die noch zu erledigenden Schritte. Als erstes müssen Sie natürlich zur Bank und die Finanzierung festzurren. Das Gericht nennt Ihnen den Termin, bis zu dem Sie den vollen Kaufpreis zahlen müssen, in der Regel sind das zwei Monate.
Unser Rat
Versteigerung: Taktische Tipps
Legen Sie vor dem Versteigerungstermin Ihr Höchstgebot fest, das Sie auf keinen Fall im Eifer des Bietgefechts übersteigen sollten.
Offenbaren Sie keinem Mitbieter die Höhe Ihres Höchstgebots.
Lassen Sie sich von keinem Kommentar Dritter irritieren oder verunsichern. Das sind oft Versuche, Sie entweder vorzeitig zum Aufgeben zu bewegen oder Ihnen im Gegenteil ein unvernünftig hohes Gebot zu entlocken.
Kümmern Sie sich bei einem Einfamilienhaus umgehend um Versicherungsfragen, schließen Sie zeitnah eine Wohngebäude- und eine Gebäudehaftpflichtversicherung ab oder lassen Sie die bestehende auf Ihren Namen umschreiben. Von dem Moment an, wenn Sie den Zuschlag bekommen haben, haften Sie nämlich für das Gebäude.
Immobilienkauf vom Bauträger
Vor allem in Städten und Ballungsräumen sind Bauträger die häufigsten Anbieter von Neubauten. Der Kauf bei den Bauunternehmen bietet Vorteile, hat aber auch Tücken.
Sie planen Straßenzüge neu und gestalten ganze Siedlungen: Die Häuser von Bauträgen prägen mittlerweile das Bild von Städten und ihren Speckgürteln. Diese Bauunternehmen bieten Grundstück,