Das Immobilien-Set. Roland Stimpel
oder lieber langsam in niedrigen Raten? Niedrige Tilgungsraten wirken bequem und besser tragbar – allerdings zahlen Sie sehr lange, bis Sie schuldenfrei sind. Im theoretischen Extremfall mit je einem Prozent Zinsen und Tilgung kann dies fast 70 Jahre dauern. Wer es kann, sollte darum lieber monatlich mehr tilgen.
Kreditrate und Kredithöhe
Wenn Sie Ihre maximal mögliche Kreditrate errechnet haben, können Sie daraus mithilfe der Tabellen die für Sie maximale Kreditsumme ermitteln. Dazu sind für die Tabellen drei Werte berücksichtigt, die sich nach Ihrer individuellen Situation und nach der Marktlage ändern können:
● In der linken Spalte haben wir die maximale Höhe der Kreditrate angesetzt – für Sie das Ergebnis der Berechnung auf Arbeitsblatt 103.
● In der oberen Zeile sehen Sie unterschiedliche Zinssätze. Den besten für Sie ermitteln Sie über bankenunabhängige Kreditvergleichsportale. Unsere Zeitschrift Finanztest testet regelmäßig die Kreditkonditionen vieler Anbieter. Auf der Themenseite www.test.de/thema/immobilienkredite finden Sie die neusten Untersuchungsergebnisse und Informationen, worauf Sie bei der Auswahl des Kredits besonders achten müssen.
● Im Formular finden Sie als Kreditsumme das maximal Fünffache Ihres Eigenkapitals, eine zehnjährige Zinsbindung und zwei Anfangstilgungen. Daraus ergibt sich ein ungefährer Zins. Da in den oben genannten Quellen die günstigsten Anbieter genannt werden und Zinsen steigen können, schlagen Sie vorsichtshalber 0,25 Prozentpunkte drauf.
● Wenn Sie nur sehr langsam tilgen können oder wollen, wählen Sie die obere Tabelle mit 1 % jährlicher Anfangstilgung.
● Wenn Sie zügiger tilgen können oder wollen, wählen Sie die untere Tabelle.
● Ermitteln Sie aus Ihrer Rate und Ihrem Zinssatz die Höhe Ihres möglichen Darlehens.
Schlussfolgerung: Was Ihre Immobilie kosten darf
Sehen Sie unten auf Arbeitsblatt S. 101 nach, wie hoch Ihr Kredit aus Sicht des Eigenkapitals sein darf. Vergleichen Sie dies mit dem gerade eben ermittelten maximalen Kaufpreis aus Kreditsicht. Sie erhalten in der Regel zwei unterschiedliche Summen. Die niedrigere ist Ihr maximal möglicher Kaufpreis, den Sie nun für die Immobiliensuche ansetzen können.
________________ Maximaler Kaufpreis
Ausfüllhilfe Budget-Ermittlung
Verschaffen Sie sich zuerst eine Übersicht über Ihr gesamtes Geldvermögen. Schließen Sie auch Guthaben ein, das Sie nicht für die Immobilie vorgesehen haben, sondern zum Beispiel für die Altersvorsorge bewahren möchten, wie Lebensversicherungen oder Riester-Verträge.
Was Sie direkt einsetzen sollten
Girokonten und Tagesgeld: Dieses Geld ist am leichtesten zu mobilisieren. Sie müssen darauf achten, dass Sie flüssig genug für Ihre laufenden Ausgaben bleiben. Eine Notfall-Reserve von mindestens zwei Monats-Nettoeinkommen zurückzuhalten, ist wichtig.
Aktien, Anteile von Aktien- oder offenen Immobilienfonds sowie Derivate (Zertifikate, Optionsscheine usw): Wollen Sie sofort Orientierung über den Wert als Eigenkapital, ziehen Sie vom ausgewiesenen Kurswert auf dem Depotauszug vorsichtshalber fünf Prozent für noch mögliche Kursrückgänge und Verkaufsspesen ab. Außerdem müssen Sie die Steuer auf den Kursgewinn berücksichtigen (siehe Kasten „Steuer nicht vergessen“). Nach der Veräußerung finden Sie den Nettoerlös auf Ihrem Giro- oder Verrechnungskonto – die Steuer ist bereits abgezogen. Sie können den erhaltenen Erlös voll zum Eigenkapital zählen.
Anleihen: Hier können Sie den Kurswert auf dem Depotauszug minus einem Prozent Kursrisiko und Spesen ansetzen. Auch hier müssen Sie an die Kapitalertragsteuer auf Kursgewinne denken.
Bausparguthaben: Die Summe auf dem letzten Jahres-Kontoauszug und Ihre Einzahlungen seit diesem Zeitpunkt können Sie eins zu eins als Eigenkapital ansetzen. Mehr zur Zuteilungsreife auf Seite 65.
Riester-Mittel: Guthaben auf Riester-Konten können Sie ebenfalls einsetzen. Mehr dazu im Kapitel „Wohn-Riester“ auf Seite 66.
Verwandtendarlehen: Diese Darlehen sind zinslos oder niedrig verzinst, in der Regel werden sie nicht im Grundbuch besichert.
Arbeitgeberdarlehen: Einige Unternehmen unterstützen Mitarbeiter mit Baudarlehen. Diese können Sie als Eigenkapital ansetzen, wenn keine oder nur eine „nachrangige“ Grundschuld hinter anderen Gläubigern (siehe Kapitel „Grundbuch“) verlangt wird.
Was als Sicherheit dient
An Festgeld und Geld in Sparplänen mit langjähriger Bindung kommen Sie in der Regel nicht heran. Sie können aber prüfen, ob Sie diese Guthaben in den nächsten Jahren als Sicherheit für einen Sonderkredit oder eine Sondertilgungsrate einsetzen.
Bei Lebensversicherungen sollten Sie bei der Versicherung den aktuellen Rückkaufswert erfragen. Er drückt aus, was Sie bei Kündigung erhalten würden oder in welchem Umfang Sie die Lebensversicherung als Sicherheit einsetzen können.
Schuldenfreie Grundstücke, Wohnungen und Häuser: Wollen Sie diese als Darlehenssicherheit einsetzen, sollten Sie vorsichtshalber 20 Prozent von den Marktwerten abziehen. Mehr akzeptiert möglicherweise die Bank nicht.
Kreditrate: Auf dem Arbeitsblatt Seite 103, können Sie die Höhe Ihrer möglichen Kreditrate berechnen. Hierzu müssen Sie alle Einnahmen in Ihrem Haushalt und auch alle Ausgaben wie für Lebensführung oder Versicherungen in den Blick nehmen.
Suche: Die richtige Strategie
Die Recherche auf dem lokalen Markt kostet zwar Zeit, bewahrt Immobilienkäufer aber vor überteuerten Angeboten. Wichtig ist es, sich nicht nur auf das Internet zu verlassen.
Markt und Preisniveau kennen
Wer ermitteln will, ob ein bestimmtes Immobilienangebot günstig oder teuer ist, sollte dazu den regionalen Markt und sein Preisniveau kennen. Dafür gibt es diverse Informationsquellen – aber nicht alle sind zuverlässig.
Der Anzeigenmarkt: Preise oft überhöht
Auf den ersten Blick scheinen Immobilien-Plattformen und die mittlerweile stark geschrumpften Anzeigenseiten der Zeitungen einen umfassenden Eindruck von Qualität und Preis der angebotenen Immobilien einer Region zu vermitteln. Doch das stimmt nur zum Teil: Die Anzeigen betonen in der Regel die Vorteile der Immobilien und verschweigen ihre Nachteile. Die Qualitäten der Immobilien sind deshalb oft niedriger, als einem vermittelt wird. Außerdem spiegeln die geforderten Preise nicht die Wirklichkeit auf dem Immobilienmarkt wider, sondern die Wünsche und Hoffnungen der Anbieter.
Eine Faustregel: Je individueller und eigenwilliger das Objekt ist, desto überhöhter ist oft die Forderung des Verkäufers. Mit entsprechender Vorsicht sind auch die mittleren Marktpreise zu betrachten, die von Immobilienportalen genannt werden. Auch dabei handelt es sich lediglich um Angebotspreise und nicht um Preise, die auf dem Markt tatsächlich erzielt wurden.
Preisspiegel: Zur ersten Annäherung gut
Zahlreiche Verbände und Institute bieten Preisspiegel. Diese richten sich vor allem an professionelle Akteure: an Banken, Bauträger, Projektentwickler und große Makler. In der Regel handelt es sich um bundesweite Übersichten, die aber auch regional oder lokal aufgeschlüsselt sein können.
Fast immer werden in den Preisspiegeln nur Mittelwerte oder Spannen genannt. Manchmal sind Angebotspreise Grundlage der Übersichten, manchmal auch die Marktpreise von getätigten Käufen oder auch Schätzwerte. In bundesweiten Übersichten ist die Datengrundlage für kleinere Städte meist bescheiden. Vergleichsweise fundiert und methodisch nachvollziehbar wirken dagegen