Das Immobilien-Set. Roland Stimpel
genannten Quellen bieten Kaufinteressenten Material zur ersten Annäherung an das örtliche Preisniveau.
Gutachterberichte: Fundiert, aber schematisch
Regionale oder lokale Gutachterausschüsse sammeln auf gesetzlicher Grundlage die Grundstückswerte sämtlicher Immobilienkaufverträge in ganz Deutschland. Die Ausschüsse verwerten das Material auf zwei unterschiedliche Weisen. Die erste ist die Darstellung sogenannter Bodenrichtwerte in Karten und Tabellen. Hier werden mittlere Kaufpreise für Grundstücke in einem Ort oder Ortsteil wiedergegeben, die in der jüngsten Vergangenheit erzielt wurden. Immobilienkäufer finden in der Darstellung einen recht zuverlässigen Indikator für den ortsüblichen Baulandpreis. Wenn aber ein Grundstück nicht ortstypisch ist, helfen die Bodenrichtwerte kaum weiter. Die Daten lassen sich oft online abrufen oder kostenfrei in der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss einsehen, die oft im örtlichen Bau-, Vermessungs- oder Planungsamt untergebracht ist. Die meist großflächigen Bodenrichtwertkarten für ganze Städte oder Landkreise kosten dagegen Geld.
Das zweite wichtige Produkt der Gutachterausschüsse sind ihre Reports. Traditionell werden sie Grundstücksmarktberichte genannt, mittlerweile häufig auch Immobilienmarktberichte.
Die Berichte erscheinen in einwohnerstarken Städten und Regionen jährlich, in ländlichen Gegenden mitunter nur alle drei Jahre. Auch sie bestechen durch ihre umfassende, auf real getätigten Verkäufen basierende Grundlage – nicht nur für Grundstücke, sondern auch für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Auch hier gilt: Das Preisniveau ortsüblicher Immobilien ist gut ermittelbar, ein angemessener Preis für ein außergewöhnliches Gebäude oder Grundstück jedoch nicht.
Die Kosten der Grundstücks- oder Immobilienmarktberichte schwanken von Ort zu Ort. Informationen zu den Ausschüssen und zu allen regionalen Gremien gibt es unter www.gutachterausschuesse-online.de/. Dort können Sie über eine Deutschlandkarte das Bundesland auswählen und gelangen dann auf die Internetseiten der jeweiligen Gutachterausschüsse.
Unser Rat
Ungewöhnliche Suchwege: Acht Tipps
Immobilientausch – Glückstreffer für Besitzer: „Biete dies, suche jenes“ – das kann auf engen Märkten interessant sein. Vielleicht kommen Sie so als junge Familie an ein Haus, das ein älteres Paar mit flügge gewordenen Kindern aufgeben will. Und das Paar nimmt die Wohnung, die Ihnen zu klein geworden ist.
Augenschein – Mit wachem Blick durch die Stadt: Halten Sie auf Ihren Wegen die Augen offen nach Verkaufsschildern, leer wirkenden Häusern und Wohnungen, Baugruben und Rohbauten. Wo kein Verkäufer genannt ist, klingeln Sie, fragen Sie in der Nachbarschaft oder versuchen Sie es, indem Sie einen Brief einwerfen.
Verwalter – Nah an Verkäufern: Suchen Sie eine Eigentumswohnung, lohnt eine Rundmail an örtliche Verwalter. Sie wissen häufig, welche Eigentümer verkaufen wollen.
Banken – Meist mit Maklerprovision: In den Schaufenstern und Schaukästen von Banken hängen häufig Immobilienangebote, die aber zu den ortsüblichen Maklerprovisionen gehandelt werden.
Non-Profit-Anbieter – Soziale Ambitionen: Kirchen, Stiftungen oder gemeinnützige Vereine wollen ihren teils umfangreichen Grund- und Hausbesitz sozial einsetzen. Über die Vergabe entscheidet nicht allein Ihr Portemonnaie, sondern auch Bedarf und Bedürftigkeit – etwa von großen Familien.
Architekten – Tipps vom Baumeister: Architekten kennen das lokale Geschehen meist sehr gut; manche sind auch mit Projektentwicklern und Bauträgern verbandelt oder betreiben dieses Geschäft selbst.
Suche auf vielen Wegen
Die Wunschimmobilie lässt sich auf unterschiedliche Weisen finden: zum Beispiel über die Suche auf Internet-Plattformen oder durch eine persönliche Anfrage bei der Kirche nebenan. Probieren Sie auch ungewöhnliche Methoden aus (siehe „Ungewöhnliche Suchwege: Acht Tipps“). Mit ein wenig Glück finden Sie so eine ganz besondere Immobilie, die nur wenige Suchende auf dem Schirm haben.
Internet-Portale: Nicht immer treffsicher
Die Anzahl der interessanten Internetsuchportale hat sich in den letzten Jahren deutlich reduziert. Bundesweit bedeutsam sind nur noch Immobilienscout24.de sowie Immowelt.de, das mit Immonet.de fusioniert ist. Beide Portale reklamieren für sich jeweils mehr als eine Million Angebote. Die Zahl lässt sich kaum überprüfen. Fest steht aber, dass beide Plattformen heute mit Abstand die meisten Immobilienangebote in Deutschland zeigen.
Bei beiden ist der Sucheinstieg einfach und das Suchraster anfangs grob. Verfeinern lässt sich die Suche nach Anzeige der ersten Ergebnisse über den Button „Weitere Kriterien wählen“ bei Immowelt/Immonet und „Suche anpassen“ bei Immobilienscout 24. Nicht immer jedoch entspricht die Trefferliste den Suchkriterien: Wer „unvermietet“ als Suchkriterium anklickt, erhält auch jede Menge Angebote von vermieteten Wohnungen, und unter „provisionsfrei“ finden sich auch Maklerinserate, die bei näherem Hinsehen doch provisionspflichtig sind. Umgekehrt können Angebote ohne Mieter oder Makler auch in den entsprechenden Listen fehlen. Wer kein Angebot verpassen will, kann nur mit einem sehr groben Suchraster arbeiten und die Angebote einzeln ansehen. Sie können sich auf den Portalen persönliche Profile mit Ihren Suchkriterien einrichten. Sie erhalten dann zeitnah nach Veröffentlichung eines Inserats eine Meldung. Aber auch hier stimmen oft die Angebote nicht zu 100 Prozent mit den Wunschkriterien überein und man muss nochmals genau hinschauen und aussortieren.
In beiden Portalen wirken die eigentlichen Inserate etwas unübersichtlich. Inhalte vom Verkäufer sind nicht immer klar von der Eigenwerbung der Portale und Fremdwerbung getrennt. Wichtige Angaben wie der Vermietungsstatus oder der Grundriss zum Downloaden sind versteckt, unwichtige wie die Inseratnummer oder Ausstattungsmerkmale werden dagegen hervorgehoben.
Zeitungsanzeigen: Keine Alternative mehr
Auch im Zeitalter der Internet-Börsen gibt es noch die Anzeigenspalten mit knappen Angaben und manchmal unverständlichen, von Ort zu Ort wechselnden Kürzeln. Die früher dominierenden Zeitungsanzeigen sind allerdings ein Nischen-Marktplatz geworden. Doch vor allem ältere Verkäufer inserieren nach wie vor gern. Versuchen Sie bei interessant wirkenden Anzeigen ein Exposé oder mündlich nähere Auskünfte zu erhalten. Das kann vergebliche Besichtigungen ersparen, denn die ausführlicheren Informationen erhalten mitunter K.-o.-Kriterien.
Hörensagen und Social Media: Hoffen auf Empfehlung
Erzählen Sie jedem, den es nicht nervt, von Ihrer Immobiliensuche. Natürlich nicht nur mündlich, sondern mit allen elektronischen Mitteln, die Sie nutzen – Facebook-Profil, Twitter, Ihre Websites und Blogs oder mit einer E-Mail an Ihren gesamten Verteiler am Suchort. Das funktioniert natürlich nur, wenn Ihre potenziellen Empfänger Ihre Botschaft auch zur Kenntnis nehmen, was bei der Lawine von Botschaften in den verschiedenen Kanälen durchaus ungewiss ist. Ein Versuch kann es aber wert sein.
Gesuche: Zettel ja, Anzeigen eher nicht
Sie können selbst im Netz oder in einer Zeitung inserieren. Allerdings lesen auf Märkten mit knappem Angebot viele Anbieter keine Suchanzeigen – sie wollen nicht nur einen Kaufinteressenten, sondern viele, und die finden sie auch so. Auf Märkten mit einem Angebotsüberhang wiederum brauchen Sie keine Suchanzeige, denn hier werden Verkaufsobjekte intensiv beworben.
Origineller und kostengünstiger sind individuelle Gesuche: Zum Beispiel ein Aushang in dem Quartier, in das Sie ziehen möchten oder ein Banner am Auto. Aufmerksamkeit erzielen Sie mit einer persönliche Note, etwa mit einem von einem Kind gezeichneten Haus, wenn Sie ein Heim für die junge Familie suchen.
Wenn die Preise zu hoch sind: Kompromisse
Nachdem Sie Ihren maximal möglichen Kaufpreis, Ihren Bedarf und die Marktpreise vor Ort ermittelt haben, stellen Sie womöglich fest: Was Sie sich wünschen, ist zu teuer für Sie. Doch das ist kein Grund zum Aufgeben: Sie können