Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности. А. В. Афонина
на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, на котором они находятся (действует правило единой судьбы, закрепленное п. 5, ст. 1 ЗК РФ, в которой закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами). То есть, если собственник объекта недвижимости и собственник соответствующего земельного участка совпадают в одном лице, при переходе прав на указанный объект происходит смена собственника и на земельный участок. Но предусмотренный ЗК РФ порядок противоречит положениям ГК РФ.
Статья 273 ГК РФ также предусматривает переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. В соответствии с ней при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
То есть обе стороны сделки по отчуждению объекта недвижимости могут по соглашению сторон определить тот объем передаваемых прав на земельный участок, который они сочтут необходимыми.
Исключение из положений земельного законодательства, указанных в ст. 35 ЗК РФ, допускается в следующих случаях:
1) если происходит отчуждение части объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. При этом должна быть возможность выделить часть строения в натуре для того, чтобы она могла стать объектом гражданских правоотношений. А вот выделить, изолировать часть земельного участка, которая необходима для использования указанной части объекта недвижимости невозможно;
2) если осуществляется отчуждение здания, строения, сооружения, а земельный участок, на котором они находятся, является изъятым из оборота. Статья 27 ЗК РФ предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками за исключением земель особо охраняемых природных территорий (земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,