BGB-Schuldrecht Besonderer Teil. Volker Emmerich
Handelt es sich um einen Geschäftsraummietvertrag, so müssen die Räume z. B. zur Aufnahme des bezweckten Gewerbebetriebs geeignet sein[66]. Einen Baumangel stellt es außerdem dar, wenn die tatsächliche Mietfläche, berechnet im Zweifel nach der WohnflächenVO von 2003, um mindestens 10% hinter der im Mietvertrag festgelegten Fläche der vermieteten Räume zurückbleibt, vorausgesetzt, dass es sich bei der Größenangabe in dem Mietvertrag – wie in der Regel – um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung und nicht nur um eine unverbindliche Objektbeschreibung handelt.[67] Öffentlich-rechtliche Benutzungsverbote, durch die der Mieter am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehindert wird, bilden gleichfalls einen Sachmangel, sofern sie auf der Beschaffenheit oder der Lage der Mietsache beruhen und ihre Ursache nicht lediglich in den persönlichen Verhältnissen des Mieters haben[68]. Dasselbe gilt für Störungen des Mieters durch Immissionen wie z. B. Lärm aus der Nachbarschaft (sog Umweltfehler), wobei es richtiger Meinung nach keine Rolle spielt, ob der Vermieter überhaupt in der Lage ist, diese Störquellen zu beseitigen[69]. Die abweichende Auffassung des BGH widerspricht dem Gesetz (§ 536 Abs. 1) und schränkt ohne Rechtfertigung den Mieterschutz bedenklich sein.[70]
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Nach § 536 Abs. 2 gelten die Sätze 1 und 2 des ersten Absatzes der Vorschrift entsprechend, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Vermieter in vertraglich bindender Weise versprochen hat, unbedingt für das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein einer bestimmten Eigenschaft der Mietsache einstehen zu wollen.[71] Dies wird nur selten bejaht.
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Rechtmängel stehen nach § 536 Abs. 3 ebenfalls Sachmängeln gleich, sofern durch das (private) Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder teilweise entzogen wird. Darunter fallen gleichermaßen dingliche wie obligatorische Rechte Dritter, durch die der Mieter (tatsächlich) in dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch gestört wird[72], wozu erforderlich ist, dass das Recht des Dritten überhaupt geltend gemacht wird, da es andernfalls an einer Störung des Mieters fehlt[73]. Beispiele sind insbesondere das Eigentum oder der Nießbrauch eines Dritten an der Mietsache. Aber auch die mehrfache Vermietung derselben Sache (sog. Doppelmiete) führt nach § 536 Abs. 3 zur Annahme eines Rechtsmangels, sobald der eine Mieter, der in den Besitz der Sache gelangt ist, dem anderen mit Rücksicht auf sein Besitzrecht die Herausgabe der Sache verweigert[74].
3. Rechtsfolgen
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Wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt, kann der Mieter vom Vermieter in erster Linie Erfüllung durch Beseitigung des Mangels verlangen (§ 535 Abs. 1 S. 2; o. Rn 17). Solange der Vermieter diesem Verlangen des Mieters nicht nachgekommen ist, hat der Mieter nach dem Gesetz (§ 320) außerdem das Recht, die Miete ganz oder zum Teil zurückzubehalten, um einen Druck auf den Vermieter zur Beseitigung der Mängel auszuüben. Soweit der BGH neuerdings dem Zurückbehaltungsrecht des Mieters aufgrund des § 320 bei Mängeln entgegen dem Gesetz ganz enge Grenzen zieht,[75] ist dem nicht zu folgen, weil dadurch der Mieterschutz ohne Not erheblich eingeschränkt wird. Solange der Mangel besteht, wird der Mieter außerdem nach § 536 Abs. 1 S. 1 und 2 kraft Gesetzes, also anders als beim Kauf (S. § 441 und dazu o. § 5 Rn 21 f) automatisch, ganz oder teilweise von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete befreit, je nachdem, ob durch den Mangel die Tauglichkeit der Sache zum Vertragszweck vollständig oder nur zum Teil aufgehoben wird. Zweck der Minderung ist es, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherzustellen (sogenanntes Äquivalenzprinzip). Deshalb berechnet sich die Minderung nach der Bruttomiete (einschließlich aller Vorauszahlungen)[76].
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In drei Fällen kann der Mieter nach § 536a bei Vorliegen eines Rechts- oder Sachmangels vom Vermieter außerdem Schadensersatz verlangen. Der erste Fall liegt vor, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Vertrages vorhanden war, in diesem Fall auch ohne Rücksicht darauf, ob den Vermieter ein Verschulden trifft (sog. Garantiehaftung für anfängliche Mängel). Voraussetzung ist lediglich, dass bei Vertragsabschluss bereits die Ursachen des späteren Schadens vorliegen, während der Mangel selbst noch nicht hervorgetreten zu sein braucht, sodass der Vermieter auch die Gefahr versteckter oder geheimer Mängel trägt[77]. Der Vermieter ist außerdem schadensersatzpflichtig, wenn der Mangel später infolge eines Umstandes entsteht, den er zu vertreten hat, wobei vor allem an eine schuldhafte Verletzung seiner Prüfungs- oder Instandsetzungspflicht zu denken ist. Eine Schadenersatzpflicht des Vermieters kommt schließlich noch in Betracht, wenn er mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist (u. Rn 51). Nach § 284 kann der Mieter in den genannten Fällen ferner statt des Schadensersatzes Aufwendungsersatz verlangen. In Betracht kommen hier vor allem seine im Falle einer Kündigung wegen der Mängel (§ 543 Abs. 2 Nr 1) nutzlos aufgewandten Kosten für die Erlangung und die Herrichtung der Räume[78].
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Wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist, wozu grundsätzlich eine Mahnung des Mieters erforderlich ist (§§ 286, 535 Abs. 1 S. 2), kann der Mieter den Mangel außerdem selbst beseitigen und ebenfalls Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr 1). Beseitigt der Mieter dagegen Mängel, bevor der Vermieter in Verzug geraten ist, so handelt er auf eigene Gefahr, sodass er, von Notfällen abgesehen (s. § 536a Abs. 2 Nr 2), keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz hat[79].
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In Fall 10 waren nach dem Gesagten (o. Rn 50) die Voraussetzungen für eine Haftung des V und später des W aus § 536a Abs. 1 Fall 1 (iVm § 566) gegeben, da der Mangel bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen hatte, sodass die Mieterin M Schadensersatz verlangen kann. Dieser Anspruch umfasst außer dem eigentlichen Erfüllungsinteresse auch die Mangelfolgeschäden an Gesundheit, Eigentum und Vermögen des Mieters (§§ 249, 252). Folglich hat die M ohne Rücksicht auf ein Verschulden des V oder des W einen Anspruch gegen W auf Schadensersatz wegen der Zerstörung ihrer Sachen durch den Brand. Dieselben Ansprüche stehen der S zu, die auf der Seite der Mieterin in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist, da die Mieterin ihr gegenüber auf Grund des Arbeitsvertrages zu Schutz und Fürsorge verpflichtet ist (§§ 328, 618)[80].
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › VIII. Sicherung des Vermieters
1. Vermieterpfandrecht
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Das Gesetz sieht Vermieter von Grundstücken und Räumen hinsichtlich ihrer Forderungen aus dem Mietverhältnis als in besonderem Maße durch Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit des Mieters gefährdet an. Es gewährt deshalb dem Vermieter zu seinem Schutz ein gesetzliches (besitzloses) Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (nur) des Mieters (§§ 562, 578 Abs. 1). Ausgenommen sind unpfändbare Sachen (§ 562 Abs. 1 S. 2 BGB iVm § 811 ZPO) sowie Sachen Dritter. Auch ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts an den Sachen Dritter ist nicht möglich (§§ 1257, 1205 und 1207)[81].
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Das