Handbuch Wirtschaftsprüfungsexamen. Christoph Hillebrand
Die Ausgestaltung der Rechtsgemeinschaft nach §§ 741 ff. ist nur eine zu ideellen Bruchteilen. Die Beteiligung an gemeinschaftlichen Rechten (einschließlich seiner Bestandteile und Früchte) ist keine reale Teilberechtigung, sondern eine rein rechnerische Quote am ganzen Recht.
Darin unterscheidet sich die Gemeinschaft von der Gesellschaft, bei der der Vermögensanteil jedes Gesellschafters ein mitgliedschaftlicher Beteiligungswert am Gesamtvermögen ist und den Gesellschaftern Bruchteile an den einzelnen Gegenständen des Gesellschaftsvermögens gerade nicht zustehen, auch keine ideellen Bruchteile.
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Eine Besonderheit stellt – sachenrechtlich – das sog. Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum nach § 1 Abs. 2, 3 WEG) dar, als dieses das Miteigentum nach § 1008 BGB beschränkt und v.a. abweichend von § 93 BGB eingeräumt wird (vgl. §§ 2, 3 WEG). Dem folgt die Regelung der gemeinschaftlichen Beteiligungsrechte notwendigerweise, als insoweit doch eine reale Berechtigung besteht (so § 13 Abs. 1 WEG als Ausnahme vom allgemeinen Grundsatz in § 10 Abs. 1 WEG).
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Forderungsrechte sind nur ausnahmsweise Gegenstand der Gemeinschaft nach §§ 741 ff. Sie sind entweder (wenn dem Schuldner zumutbar, rechtlich) teilbar mit der gesetzlichen Folge der Teilgläubigerschaft (§ 420), anderenfalls begründen sie Gesamtgläubigerschaft (§§ 428 ff.), am weitaus häufigsten werden sie aber vielmehr wie Gesamthandsforderungen zu behandeln sein (vgl. § 432 Abs. 1).
Solche Forderungszuständigkeiten gehen der Gemeinschaft vor (vgl. § 741). Gemeinschaftliche Forderungen i.S.d. § 754 können daher nur solche sein, die Teil oder Surrogat eines in Gemeinschaft stehenden anderen Vermögensrechts sind.
Beispiel:
Vermieten Miteigentümer einer Sache diese gemeinsam, so handeln sie bei der Vermietung als Rechtsgemeinschaft. Den monatlichen Mietzins ziehen sie aber wie eine Gesamthandsforderung nach § 432 ein, die Einnahmen werden wiederum gemeinschaftliches Vermögen. Die Nutzungsüberlassung schulden sie als Gesamtschuldner (§ 421), sind sich untereinander dabei jedoch zur anteiligen Tragung allfälliger Kosten verpflichtet (vgl. § 748).
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Soweit Auslagen eines Teilhabers nicht ersetzt wurden und soweit die Teilhaber gegenüber Dritten als Gesamtschuldner (vgl. § 421) für Verbindlichkeiten aus der Verwaltung des Gemeinschaftsguts haften, sind diese schließlich bei der Aufhebung der Gemeinschaft aus dem gemeinschaftlichen Gegenstand zu berichtigen, der zu diesem Zweck ggf. zu verkaufen ist (vgl. §§ 755 Abs. 1, 3 und 756). Eine von vornherein auf nur anteilige Außenhaftung angelegte Regelung enthält allerdings § 10 Abs. 8 WEG.
2. Verwaltung des Gemeinschaftsguts
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Die Verwaltung ist vom Gesetz nicht organisiert, sondern muss grundsätzlich von allen Mitberechtigten gemeinsam geführt werden (so § 744 Abs. 1):
Mit Stimmenmehrheit kann eine organisierte Verwaltung und eine Benutzungsordnung beschlossen werden (vgl. § 745 Abs. 1); wesentliche Veränderungen bedürfen jedoch stets der Einstimmigkeit, wie z.B.das Nutzungsrecht eines Teilhabers nur mit dessen Zustimmung beschränkt werden kann (vgl. § 745 Abs. 3; z.B. sog. bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, vgl. § 22 Abs. 1 WEG).
Ist keine organisierte Verwaltung beschlossen, findet sich also keine Mehrheit, kann jeder Teilhaber eine angemessene Verwaltung und Benutzung verlangen, also auf Zustimmung zu entsprechenden Vorschlägen klagen (vgl. § 745 Abs. 2; so auch § 21 Abs. 3, 4 WEG).
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Das Mehrheitsprinzip des § 745 beruht auf dem Gemeinschaftsgedanken, der von einem fortgesetzten gemeinsamen Erhaltungs- und Verwertungsinteresse ausgeht. Je mehr die Möglichkeit einer Interessengegensätzlichkeit in einem Gemeinschaftsverhältnis angelegt ist, eines umso stärkeren Ausbaus der Verwaltungsseite bedarf es. Ein solcher Ausbau des Organisationsgrads der Gemeinschaft durch organisierte Verwaltung spiegelt denn auch weniger die Teilhaberechte wieder, sondern baut sie zu einer mehr mitgliedschaftlichen Stellung um. An die Stelle der Interessengeleitetheit tritt eine Zweckunterwerfung; das Mehrheitsprinzip muss umso mehr durch Treupflichten ergänzt werden.
Beispielhaft ist die Stellung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. §§ 20 Abs. 1, 26 ff. WEG), dessen – gesetzlich festgelegte – Verwaltungsbefugnisse von der Eigentümerversammlung auch einstimmig nicht beschnitten werden können; die Eigentümer beschließen zwar über die Instandhaltungsmaßnahmen und wählen insoweit zwischen eingeholten Angeboten aus, die Auftragsvergabe an die ausführenden Handwerker etc. obliegt – wenn ein solcher bestellt ist – jedoch zwingend allein dem Verwalter.
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Ein Selbsthilferecht, das einer Art Notgeschäftsführung entspricht, gibt § 744 Abs. 2 für die zur Erhaltung des Gemeinschaftsguts notwendigen Maßnahmen (so z.B. auch § 21 Abs. 2 WEG).
Vertretungsmacht für die anderen Gemeinschafter ist vom Selbsthilferecht nicht umfasst, sondern müsste von diesen gesondert erteilt werden (und die Gemeinschaft als solche kann mangels rechtlicher Verselbstständigung von vornherein nicht vertreten werden). Entsprechend bestimmt § 748 eine schuldrechtliche Lasten- und Kostentragung jedes Gemeinschafters gegenüber den anderen nach dem Verhältnis seines Anteils.
3. Anteilsübertragung
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Jeder Teilhaber kann seinen (z.B. Miteigentums-) Anteil veräußern oder belasten. Nur die Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand an sich ist den Teilhabern nur gemeinschaftlich möglich (vgl. § 747). Insoweit zieht § 747 also die Grenzen der Verfügungsmacht jedes Teilhabers hinsichtlich der Sache selbst. Fehlende Verfügungsmacht kann nur nach den Gutglaubensvorschriften der §§ 932 ff., 892 f. überwunden werden, also nur, soweit Gegenstand der Gemeinschaft und damit der Verfügung eine bewegliche Sache bzw. ein Grundstück ist (also etwa das Eigentum). Ansonsten ist eine Einzelverfügung nur mit Zustimmung aller übrigen nach § 185 wirksam.
a) Aufhebung der Gemeinschaft
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Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1; nicht so bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, § 11 WEG). Die Aufhebung muss also einverständlich, nämlich durch Vertrag erfolgen. Der Aufhebungsanspruch ist unverjährbar (§ 758). Allerdings kann die Aufhebung vertraglich ausgeschlossen oder an Kündigungsfristen gebunden werden (§ 751). Eine Aufhebung aus wichtigem Grund bzw. ein Recht auf außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Aufhebung an eine vorausgehende Kündigung gebunden ist, kann jedoch nicht ausgeschlossen werden (vgl. § 749 Abs. 2, 3).
Von der Aufhebung der Gemeinschaft ist die sie vollziehende Auseinandersetzung zu unterscheiden. Kommt die einvernehmliche Aufhebung der Gemeinschaft nicht zustande, braucht der sie verlangende Teilhaber jedoch nicht zuerst hierauf und womöglich auf Zustimmung zu einzelnen Maßnahmen der Auseinandersetzung zu klagen, sondern muss unmittelbar in die Einwilligung zu einem von ihm vorzulegenden Teilungsvorschlag klagen, der so konkret gefasst sein muss, dass er Inhalt des Leistungsurteils und damit vollstreckbar ist.
b) Auseinandersetzung
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