Вещное право. Е. А. Суханов
качестве консенсуальных, поскольку переход прав на такие объекты определяется моментом государственной регистрации этих прав, а не моментом достижения соглашения сторонами сделки или фактической передачи вещи.
Более того, недвижимые вещи не могут являться объектами некоторых сделок, например, договора комиссии[160]. Ведь комиссионер, в силу п. 1 ст. 996 ГК РФ не являющийся и не становящийся собственником недвижимого имущества комитента, не в состоянии зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемую или приобретаемую недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), т. е. совершить для комитента соответствующую сделку. В дореволюционном русском праве недвижимые вещи вообще не считались «товаром» в смысле объекта любых «торговых сделок» (а не только договора комиссии): «с точки зрения русского права выражение «товар» приложимо лишь к движимым вещам»[161]. Думается, что этот вывод вполне «приложим» и к современной ситуации.
Действующие нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК РФ), почти дословно воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Ведь виндикационный иск со времен римского права признается петиторным, т. е. требующим доказательства истцом своего титула на вещь. Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат обязательной государственной регистрации, а в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация, спор «невладеющего собственника» (или иного законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею «несобственника» (неуправомоченного лица) должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т. е. основываться на иске о признании права (об оспаривании зарегистрированного права). Ведь если ответчик значится в указанном реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, а если ответчик по иску вообще не значится в данном реестре, т. е. является заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на недвижимую вещь права, зарегистрированного государством), выяснение вопроса о его добросовестности или недобросовестности, а также других условий удовлетворения виндикационного иска лишается юридического значения, делая последнее по существу автоматическим. Поэтому виндикационному иску относительно недвижимой вещи по общему правилу должен предшествовать иск о признании права на нее (об оспаривании зарегистрированного в реестре права иного владельца), к чему, в конце концов, пришла и судебная практика[162].
В целом же можно констатировать, что значение основополагающего для гражданского права деления вещей на движимые и недвижимые пока еще в
См. п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 1.
См. п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.