Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. Kurt Schellhammer
3. Die Einwendungen des Mieters gegen das Vermieterpfandrecht
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Kein Vermieterpfandrecht entsteht nach § 562 I 2 mit §§ 811, 812 ZPO an unpfändbaren Sachen des Mieters.
Nach § 562a S. 1 Hs. 1 erlischt das Vermieterpfandrecht, wenn die eingebrachte Sache auch nur zeitweise vom Grundstück entfernt wird. Fahrzeuge werden mit jeder Abfahrt vom Grundstück entfernt und mit jeder Rückfahrt wieder eingebracht[391]. Wer entfernt, ist belanglos, es kann auch der Gerichtsvollzieher sein. Wie das Einbringen ist auch das Entfernen eine tatsächliche Handlung und kein Rechtsgeschäft.
Die Beweislast für diese Einwendungen trägt der Mieter.
Das Vermieterpfandrecht erlischt nach § 562a S. 1 Hs. 2 ausnahmsweise nicht, wenn der Vermieter von der Entfernung nichts weiß oder ihr auf der Stelle widerspricht. Diese rechtserhaltenden Tatsachen muss der Vermieter beweisen.
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In zwei Fällen darf der Vermieter der Entfernung nach § 562a S. 2 jedoch nicht widersprechen, so dass das Vermieterpfandrecht trotz Widerspruchs erlischt[392]. Die Beweislast für diese Ausnahmen von der Ausnahme trägt der Mieter.
Erste Ausnahme: Die Entfernung der eingebrachten Sache entspricht den gewöhnlichen Lebensverhältnissen des Mieters, so die Autobenutzung, die Mitnahme des Reisegepäcks, der normale Warenverkauf und das Verbringen der Tageseinnahmen zur Bank, nicht auch der Totalausverkauf; genauso ungewöhnlich ist es, wenn die Gläubiger die Waren abholen und das Geschäft des Mieters ruinieren[393].
Zweite Ausnahme: Der zu erwartende Pfanderlös aus den zurückbleibenden Sachen sichert den Vermieter offenbar ausreichend.
4. Das Selbsthilferecht des Vermieters
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Das Selbsthilferecht des Vermieters aus § 562b ersetzt den fehlenden Pfandbesitz durch ein Verhinderungsrecht und einen Anspruch auf Rückschaffung oder Herausgabe der Pfandsachen.
§ 562b I erlaubt dem Vermieter eine begrenzte Selbsthilfe. Solange der Mieter die Mietwohnung oder das Mietgrundstück besitzt, darf der Vermieter die Entfernung eingebrachter Sachen verhindern. In Besitz nehmen darf er sie erst, wenn der Mieter auszieht und die Pfandsache mitnehmen will. Mit dem unmittelbaren Besitz erlangt der Vermieter ein Faustpfand.
Das Selbsthilferecht hat drei Voraussetzungen: Der Mieter entfernt eingebrachte Sachen vom Mietgrundstück oder zieht gar aus, der Vermieter hat an diesen Sachen ein Vermieterpfandrecht (§ 562) und darf der Entfernung widersprechen (§ 562a S. 1 Hs. 2).
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Sind die Pfandsachen ohne Wissen oder trotz Widerspruchs des Vermieters bereits vom Grundstück entfernt, darf der Vermieter nach § 562b II 1 ihre Herausgabe verlangen. In der Regel soll der Mieter sie aber nicht an den Vermieter herausgeben, sondern nur auf das Mietgrundstück zurückbringen. Herausgabe an sich darf der Vermieter erst verlangen, wenn der Mieter ausgezogen ist. Eigenmächtig zurückholen darf er sie nicht, denn die Entfernung durch den unmittelbar besitzenden Mieter ist keine verbotene Eigenmacht nach § 858.
Vermieterpfandrecht und Herausgabeanspruch erlöschen gemäß § 562b II 2 nach einem Monat ab Kenntnis des Vermieters von der Entfernung. Sie erlöschen nicht, wenn der Vermieter vorher auf Herausgabe klagt oder eine einstweilige Verfügung auf Herausgabe beantragt.
1. Das gesetzliche System
1.1 Das Mietende als Einwendung und als Anspruchsgrundlage
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Das Mietende ist Einwendung und Anspruchsgrundlage zugleich. Der Anspruch des Mieters auf Gebrauchsgewährung[394] und der Anspruch des Vermieters auf eine weitere Mietzinszahlung erlöschen. Gleichzeitig entstehen die Ansprüche des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache und auf Nutzungsentschädigung (§§ 546 I, 546a) sowie der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung vorausbezahlten Mietzinses (§ 547).
Die Beweislast trägt stets derjenige, der aus dem Mietende Rechtsfolgen herleitet.
1.2 Die Beendigungsgründe
Das befristete Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit (§ 542 II, aber auch § 575), das unbefristete durch ordentliche, befristete Kündigung (§§ 542 I, 573–573c, 580a). Jedes Mietverhältnis kann als Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund jederzeit fristlos gekündigt werden (§§ 543, 569). Gelegentlich berechtigt das Gesetz zur außerordentlichen befristeten Kündigung.
Weitere Beendigungsgründe sind: der Aufhebungsvertrag[395], der Eintritt der vereinbarten auflösenden Bedingung (§ 158 II, aber auch § 572 II), die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313)[396] sowie der Untergang der Mietsache, wenn nicht der Vermieter ausnahmsweise zur Wiederherstellung verpflichtet ist[397].
Bild 28: Die Beendigung des Mietverhältnisses
Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des einen oder anderen Vertragspartners beendet das Mietverhältnis über unbewegliche Sachen nicht, sondern lässt es nach § 108 I 1 InsO fortbestehen[398].
1.3 Die Fortsetzung des beendeten Mietverhältnisses
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Ist das Mietverhältnis erst einmal durch wirksame fristlose Kündigung oder durch ordentliche Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist beendet, kann man es nicht mehr rückwirkend wiederbeleben, weder durch Widerruf der Kündigung noch durch Vertrag, man kann es nur neu vereinbaren[399].
Wenn aber der Mieter den Mietgebrauch nach Mietende fortsetzt, verlängert § 545 S. 1 Hs. 1 das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dies gilt für jede Art der Mietbeendigung[400], ausgenommen ist nur die Vertragsaufhebung (Räumungsvergleich). Die Fortsetzung des Mietgebrauchs ist keine Willenserklärung, sondern nur ein tatsächliches Verhalten ohne Rechtsfolgewillen. Der Mieter gebraucht die Mietsache schon dann weiter, wenn er sie weiterhin seinem Untermieter belässt[401].
Das Mietverhältnis verlängert sich nach § 545 S. 1 Hs. 2 ausnahmsweise nicht, wenn der Vermieter oder der Mieter seinen ablehnenden Willen binnen 2 Wochen dem anderen erklärt. Die Ablehnung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung (§ 130)[402] und schon vor Fristbeginn möglich[403].
Die Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis[404].
2. Der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache
2.1 Gegen den Mieter
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Sobald das Mietverhältnis beendet ist, kann der Vermieter vom Mieter nach § 546 I die Rückgabe der Mietsache verlangen[405]. Rückgabe bedeutet stets Übertragung des unmittelbaren Besitzes nach § 854, auch wenn der Mieter ihn nicht mehr hat[406].
Mieträume hat der Mieter geräumt und mit den Schlüsseln zurückzugeben[407]. Der Vermieter klagt