Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. Kurt Schellhammer
zurückzugeben sind (§ 885 II, III ZPO). Einrichtungen, die er mit der Mietsache verbunden hat, soll der Mieter entfernen[409]. Jedoch muss der Vermieter die Mietsache so zurücknehmen, wie sie gerade ist, auch beschädigt, verwahrlost oder unvollständig geräumt, wenn er nicht in Annahmeverzug geraten und die Nutzungsentschädigung (§ 546a) verlieren will[410]. Aber der Mieter ist nach § 280 I 1 zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er die Wohnung beschädigt, verschmutzt oder verunstaltet zurückgibt[411].
Die bewegliche Mietsache (Mietwagen) ist oft vereinbarungsgemäß zum Vermieter oder einer Filiale des Vermieters zurückzubringen.
Mehrere Mieter schulden die Rückgabe als Gesamtschuldner (§ 431)[412]. Der Verlust des Mitbesitzes befreit den Mitmieter noch nicht, denn der Vermieter hat Anspruch auf unmittelbaren Besitz[413]. Den Mietwagen kann zwar ein Mitmieter nur zurückgeben, wenn er eine Fahrerlaubnis hat. Gleichwohl haften alle Mitmieter als Gesamtschuldner auf Schadensersatz, wenn der Mietwagen nicht, zu spät oder beschädigt zurückgegeben wird[414].
Auf Räumung und Herausgabe verklagt der Wohnungsvermieter nicht nur alle Mieter, sondern auch jeden Mitbewohner (Ehegatten, Lebensgefährten, erwachsenen Familienangehörigen), der die Wohnung zwar nicht mitgemietet hat, aber unmittelbar mitbesitzt, denn der Räumungstitel gegen den Mieter allein wirkt zwar auch gegen Besitzdiener des Mieters (minderjährige Kinder), er wirkt aber nicht gegen unmittelbare Mitbesitzer der Wohnung[415].
Erfährt der Vermieter erst nach der mündlichen Verhandlung im Räumungsprozess, dass ein Dritter die Wohnung mitbesitze, darf er gegen den Dritten nach § 940 II ZPO eine einstweilige Verfügung auf Räumung erwirken.
Anspruchsvoraussetzung nach § 546 I ist das Ende des Mietverhältnisses (RN 246 ff.). Fällig wird der Rückgabeanspruch sofort. Dass der Mieter noch Besitzer sei, ist keine Anspruchsvoraussetzung. Der Mieter macht sich die Herausgabe der Mietsache nicht schon dadurch unmöglich, dass er ihren Besitz verliert[416].
Der Wohnungs-, Raum- oder Grundstücksmieter darf die Mietsache nicht wegen eigener Ansprüche zurückhalten, die §§ 570, 578 schließen das Zurückbehaltungsrecht der §§ 273, 274 aus[417].
Räumt der Vermieter die Mietwohnung mit oder ohne gerichtlichen Titel eigenmächtig selbst, haftet er, auch schuldlos, wegen unerlaubter Selbsthilfe nach § 231[418].
2.2 Gegen einen dritten Besitzer
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Nach § 546 II hat der Vermieter einen Anspruch auf Rückgabe auch gegen den Dritten, dem der Mieter die Mietsache überlassen hat. Einfach wegnehmen darf er die Mietsache dem Dritten nicht, das wäre verbotene Eigenmacht (§ 858)[419].
Der Anspruch hat zwei Voraussetzungen: Der Mieter hat die Mietsache mit oder ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen, und das Mietverhältnis ist beendet (RN 246 ff.). Da der Dritte sein Besitzrecht vom Mieter ableitet, verliert er es, sobald das Mietverhältnis endet, mag er sich nach § 536 III an den Mieter halten[420].
3. Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung
3.1 Die Anspruchsgrundlage und ihre Rechtsfolge
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Nach § 546a I hat der Vermieter Anspruch auf Entschädigung in Höhe des vereinbarten oder des ortsüblichen Mietzinses, solange ihm der Mieter die Mietsache nach Mietende vorenthält. Das ist kein Schadensersatzanspruch, sondern ein vertraglicher Anspruch eigener Art[421]. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses soll der Mieter, der die Mietsache gleichwohl zurückbehält, nicht besser fahren als vorher und für die Gebrauchsmöglichkeit weiterhin den vereinbarten Mietzins zahlen[422]. Vereinbart ist derjenige Mietzins, den der Mieter vertraglich zuletzt schuldete[423]. Der Vermieter darf statt des vereinbarten den höheren ortsüblichen Mietzins fordern[424].
Verweigert der Untermieter die Rückgabe, kann der Vermieter vom Untermieter Herausgabe (§ 546 II) und vom Mieter bis zur Herausgabe eine Nutzungsentschädigung (§ 546a I) verlangen[425]. Der Mieter hingegen kann nach Beendigung des Untermietverhältnisses vom Untermieter keine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn auch das Hauptmietverhältnis schon beendet und das Besitzrecht des Mieters erloschen ist[426].
Der vertragliche Entschädigungsanspruch aus § 546a I deckt nur den Mindestschaden und schließt nach § 546a II Ansprüche auf Ersatz weiterer Schäden aus Verzug oder sonstiger Vertragsverletzung nicht aus. Auch Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bleiben möglich[427].
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Der Wohnraummieter muss nach § 571 I einen weiteren Schaden nur ersetzen, wenn er ihn zu vertreten hat und der Ersatz billig erscheint, es sei denn er habe selbst gekündigt. Für die Zeit zwischen Mietende und Ablauf der gerichtlichen Räumungsfrist (§§ 721, 794a ZPO) ist nach § 571 II ein weiterer Schaden überhaupt nicht zu ersetzen.
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 571 III unwirksam.
3.2 Die Voraussetzung der Nutzungsentschädigung
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Anspruchsvoraussetzung ist das Vorenthalten der Mietsache nach Mietende: Der Mieter gibt sie nicht zurück, obwohl er dazu verpflichtet ist und der Vermieter sie zurückhaben will[428]. Die gerichtliche Räumungsfrist (§§ 721, 794a ZPO) ändert an dieser Verpflichtung noch nichts. Der Mieter einer beweglichen Sache vorenthält die Mietsache aber noch nicht, wenn er sie wegen eines eigenen Gegenanspruchs nach § 273 zurückhalten darf und lediglich besitzt; sobald er sie aber auch noch gebraucht, schuldet er auch die Nutzungsentschädigung[429]. Eine unbewegliche Mietsache darf der Mieter nach §§ 570, 578 überhaupt nicht zurückhalten.
Fällig wird die Nutzungsentschädigung wie der Mietzins nach §§ 556b I, 579 (RN 180)[430].
Der Entschädigungsanspruch erlischt für die Zukunft durch Rückgabe der Mietsache, auch wenn sie verändert, beschädigt oder verwahrlost zurückgegeben wird[431]. Mit Zustimmung des Vermieters genügt die Herausgabe an einen Dritten.
Beispiel
Bei Mietende räumt der Mieter nicht, sondern untervermietet. Der Vermieter akzeptiert den Untermieter als Nachmieter und kassiert von diesem Mietzins. Damit gibt der Mieter die Mietsache zurück (BGH 85, 267).
4. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung vorausbezahlten Mietzinses
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Der Mieter hat gemäß § 547 I 1 Anspruch auf Rückzahlung und Verzinsung des Mietzinses, den er für die Zeit nach Mietende im Voraus bezahlt hat.
Nach § 547 I 2 hat der Vermieter die Mietvorauszahlung nur wie eine ungerechtfertigte Bereicherung zu erstatten, wenn er das Mietende nicht zu vertreten hat, und wird dann nach § 818 III frei, wenn die Mietvorauszahlung in seinem Vermögen nicht mehr vorhanden ist[432]. Das ist eine Ausnahme von § 547 I 1, die der Vermieter beweisen muss. Hat der Vermieter das Mietende zu vertreten, ist er dem Mieter nach § 280 I 1 zum Schadensersatz verpflichtet.
Anspruchsvoraussetzung ist eine Mietzinsvorauszahlung für die Zeit nach Mietende, auch ein abwohnbarer, aber noch nicht abgewohnter Baukostenzuschuss oder ein abwohnbares Mieterdarlehen[433].
Gläubiger