Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. Kurt Schellhammer
der Wohnung des Vermieters, es sei denn, der Vermieter hat ihn einer Familie oder Haushaltsgemeinschaft zum dauernden Gebrauch überlassen;
Nach § 549 III gilt der Kündigungsschutz des § 573 schließlich nicht für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim[488].
Ohne ein besonderes Interesse nachweisen zu müssen, darf der Vermieter ordentlich kündigen:
| - | nach § 573a Einliegerwohnungen und Wohnraum in der Wohnung des Vermieters[489]; |
| - | nach § 573b Nebenräume oder Grundstücksteile, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, wenn der Vermieter daraus Wohnraum schaffen will[490]. Zu diesem Zweck erlaubt das Gesetz dem Vermieter eine Teilkündigung und dem Mieter eine Mietzinskürzung. |
Abweichende Abreden zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach §§ 573a IV, 573b V unwirksam.
5. Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses
5.1 Die Anspruchsgrundlage und ihre Rechtsfolge
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Nach § 574 I 1 darf der Wohnungsmieter einer nach § 573 berechtigten, aber unzumutbar harten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und verlangen, dass das Mietverhältnis angemessene Zeit fortgesetzt werde.
Das Gericht entscheidet auf Räumungsklage des Vermieters auch über den Fortsetzungsanspruch. Der Mieter muss weder eine Widerklage erheben noch überhaupt einen förmlichen Antrag stellen, nach § 308a ZPO genügt es, dass er sich mit seinem Fortsetzungsanspruch gegen die Räumungsklage verteidigt.
Welche Zeitspann angemessen sei, bestimmt § 574a danach, wie lange die Härte für den Mieter dauere (I). Entweder einigen sich die Parteien, oder das Gericht bestimmt die Fortdauer des Mietverhältnisses im Urteil (II 1). Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit ist dann angebracht, wenn man nicht weiß, wie lange die Härte dauern werde (II 2)[491].
5.2 Die Voraussetzungen des Fortsetzungsanspruchs
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Der Fortsetzungsanspruch des Mieters hat vier Voraussetzungen: ein Mietverhältnis über Wohnraum auf unbestimmte Zeit, die ordentliche und nach § 573 berechtigte Kündigung des Vermieters, den Widerspruch des Mieters und eine ungerechtfertigte Härte für den Mieter. Die Beweislast trägt der Mieter[492].
Die §§ 574, 574a schützen den Mieter nicht vor der fristlosen Kündigung des Vermieters. Schon das Recht des Vermieters, aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, schließt nach § 574 I 2 den Fortsetzungsanspruch des Mieters aus.
5.3 Der Widerspruch des Mieters
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Der Mieter muss der Kündigung des Vermieters nach § 574b I schriftlich widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Widerspruch ist ein einseitiges, empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft (§ 130). Befristet ist er nicht, kann auf Einrede des Vermieters aber durch Zeitablauf unwirksam werden (§ 574b II). Er verhindert das Mietende und macht die Kündigung des Vermieters schwebend unwirksam. Das letzte Wort haben die Parteien (Einigung) oder das Gericht (Urteil). Ohne Widerspruch des Mieters endet das Mietverhältnis.
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Wenn der Mieter der Kündigung des Vermieters schon einmal erfolgreich widersprochen hat, erschwert § 574c den Anspruch auf eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses, wenn die Parteien oder das Gericht das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt haben (I), und erleichtert eine weitere Fortsetzung, wenn das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert worden ist (II).
5.4 Die unzumutbare Härte
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Ob die Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung des Vermieters den Mieter und dessen Familie ungerechtfertigt hart treffe, erfährt man nach § 574 I 1 durch Abwägung der beiderseitigen Interessen. In die Waagschale fallen nach § 574 II zugunsten des Mieters: fehlender Ersatzwohnraum, aber auch Kinderreichtum, Schulwechsel, Schwangerschaft, Krankheit, Verwurzelung alter Menschen, noch nicht abgewohnte Investitionen. Für den Vermieter sprechen nach § 574 III der Eigenbedarf[493] und sonstige berechtigte Interessen, wenn sie im Kündigungsschreiben angegeben oder erst später entstanden sind. Dass der Mieter seine Investition für die Einbauküche noch nicht abgewohnt hat, trifft ihn dann nicht unzumutbar hart, wenn er auf den Schutz eines beiderseitigen Ausschlusses der Kündigung verzichtet hat[494]. Das Mietverhältnis kann nur fortgesetzt werden, wenn die Interessenabwägung deutlich zu Gunsten des Mieters ausfällt.[495]
5.5 Das Ablehnungsrecht der Vermieters
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Der Vermieter darf nach § 574b II die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter der Kündigung nicht spätestens 2 Monate vor Mietende widersprochen hat. Das ist keine Ausschlussfrist, sondern eine Art Verjährungsfrist, denn der Fortsetzungsanspruch des Mieters erlischt erst auf Einrede des Vermieters. Er bleibt jedoch bestehen, wenn der Mieter im ersten Termin des Räumungsprozesses widerspricht und der Vermieter ihn entgegen § 568 II nicht rechtzeitig auf die Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen hat.
5.6 Die Schranken der Vertragsfreiheit
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Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach §§ 574 IV, 574a III, 574b III, 574c III unwirksam.
1. Kündigungsrecht und Kündigungserklärung
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Das Recht zur fristlosen Kündigung ist ein Gestaltungsrecht auf sofortige Beendigung des Mietverhältnisses und ersetzt das gesetzliche Rücktrittsrecht nach § 323, sobald die Mietsache dem Mieter überlassen ist[496].
Während die §§ 543, 544 für alle Mietverhältnisse gelten, beschränken sich die § 568-572 auf das Wohnmietverhältnis, und ist nach § 572 die Vereinbarung sowohl eines Rücktrittsrechts des Vermieters als auch einer auflösenden Bedingung zum Nachteil des Mieters unwirksam.
Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige, formfreie Willenserklärung; nur das Wohnmietverhältnis muss nach § 568 I schriftlich gekündigt werden.
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Es ist üblich und vernünftig, aber nicht vorgeschrieben, die fristlose Kündigung schriftlich zu begründen. Es genügt, dass der Kündigende einen Kündigungsgrund hat und im Streitfall beweisen kann[497]. Kündigungsgründe, die schon zur Zeit der Kündigung bestanden, darf er im späteren Prozess beliebig „nachschieben“[498]. Dagegen erfordern Kündigungsgründe, die erst nach der Kündigung entstehen, eine neue Kündigung, die aber schlüssig in der Prozessbehauptung des neuen Grundes liegen kann[499].
Nur die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum muss nach § 569 IV den wichtigen Grund