Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. Kurt Schellhammer
gefährdet ist die Gesundheit, wenn ihr nicht nur vorübergehend ernster Schaden droht. Das Gesetz stellt nicht auf den einzelnen Mieter ab, sondern legt den objektiven Maßstab allgemeiner Wohnungshygiene an[517]. Kenntnis und Verzicht des Mieters schaden nicht („auch wenn“), denn dieser Kündigungsgrund ist nach § 569 V unabdingbar[518]. Der Mieter darf nur dann nicht kündigen, wenn er die Gesundheitsgefahr selbst zu vertreten hat.
5. Der vertragswidrige Mietgebrauch durch den Mieter
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Nach § 543 II 1 Nr. 2, III 1 darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Vertragsrechte des Vermieters dadurch erheblich verletzt, dass er die Mietsache pflichtwidrig erheblich gefährdet oder unbefugt einem Dritten überlässt[519] und eine angemessene Frist zur Abhilfe verstreichen lässt oder eine Abmahnung des Vermieters missachtet. Fristsetzung und Abmahnung sind nach § 543 III 2 ausnahmsweise entbehrlich.
6. Der Zahlungsverzug des Mieters
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Nach § 543 II 1 Nr. 3 darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit dem Mietzins (Grundmiete plus Nebenkosten) entweder für zwei Termine hintereinander ganz oder zu einem nicht unerheblichen Teil oder über zwei Termine hinaus im Umfang von zwei Monatsmieten in Verzug ist[520].
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Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher voll befriedigt wird (§ 543 II S. 2)[521]. Die erklärte Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter unverzüglich mit einer Gegenforderung aufrechnet (§§ 543 II S. 3, 121 I 1)[522]. Der Vermieter kann sein Kündigungsrecht auch nach § 242 verwirken[523].
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Für die Wohnungsmiete verschärft § 569 III die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs: Kündigungsgrund ist nur der Verzug mit mehr als einer Monatsmiete, es sei denn, der Wohnraum sei nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (Nr. 1). Die erklärte Kündigung des Wohnungsvermieters wird schon dann unwirksam, wenn der Mietzins- und Entschädigungsanspruch des Vermieters binnen zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Zahlung verpflichtet (Nr. 2 S. 1)[524]. Die Befriedigung nützt jedoch nichts, und die Kündigung bleibt wirksam, wenn der Vermieter innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal gekündigt hat und lediglich an dieser Ausnahme gescheitert ist (Nr. 2 S. 2). Ist der Mieter rechtskräftig zu einer nach §§ 558-560 erhöhten Miete verurteilt worden, muss der Vermieter mit der Kündigung zwei Monate warten, es sei denn der Mieter ist schon mit der alten Miete in Verzug (Nr. 3).
Dass der Mieter finanziell auf staatliche Hilfe angewiesen ist, nimmt ihm das Risiko seiner Zahlungsunfähigkeit nicht ab[525].
Kündigungsgrund ist nach § 569 II a auch der Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung in Höhe der doppelten Monatsmiete.
Abreden, die zum Nachteil des Wohnungsmieters von § 569 I-III oder § 543 abweichen, sind nach § 569 V ebenso unwirksam wie die Vereinbarung weiterer Kündigungsgründe für den Vermieter.
7. Die Störung des Hausfriedens
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Nach §§ 569 II, 578 II 1 darf jeder Vertragspartner das Mietverhältnis über Wohnraum oder sonstigen Raum fristlos kündigen, wenn der andere den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist[526].
Abweichende Abreden zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 569 V unwirksam.
8. Die Konkurrenz der Kündigungsgründe
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Der Vermieter oder Mieter kann gleichzeitig aus mehreren wichtigen Gründen zur fristlosen Kündigung berechtigt sein. Die unterschiedlichen Kündigungsgründe stehen selbstständig nebeneinander. So kann die schlechte Zahlungsmoral des Mieters die Kündigung aus § 543 I schon dann rechtfertigen, wenn die besonderen Voraussetzungen des § 543 II 1 Nr. 3 noch nicht erfüllt sind, denn § 543 II 1 Nr. 3 soll die Kündigung nicht erschweren, sondern erleichtern. Wenn also ein Kündigungsgrund nach § 543 II besteht, muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht auch noch nach § 543 I unzumutbar sein[527]. Dies gilt auch für die Wohnungsmiete, da § 569 V auf den ganzen § 543 verweist[528].
9. Der Ersatz des Kündigungsschadens
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Neben dem Recht, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, hat der Vermieter oder Mieter auch Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihm durch die vorzeitige eigene Kündigung entsteht[529]. Für den Vermieter ist dies in der Regel der Mietausfall bis zum vereinbarten Mietende oder nächsten Kündigungstermin des Mieters[530]. Der Schaden des Mieters liegt in den Räumungskosten und der neuen höheren Miete[531]. Anspruchsgrundlage ist § 280 I 1, denn wer dem Vertragsgegner einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung liefert, verletzt in aller Regel den Mietvertrag[532]. Anspruchsgrundlage ist jedoch § 536a I, wenn der Mieter die Wohnung wegen eines Mangels räumt[533].
Aber man kann den Spieß auch umdrehen: Den Mietvertrag verletzt genauso die unberechtigte fristlose Kündigung ohne einen wichtigen Grund; sie ist nicht nur unwirksam, sondern verpflichtet den Kündigenden nach § 280 I 1 auch noch zum Schadensersatz, wenn er sich nicht nach § 280 I 2 entlastet[534].
10. Die außerordentliche befristete Kündigung des Mietverhältnisses
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Neben der ordentlichen befristeten Kündigung und der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gibt es vereinzelt noch die außerordentliche befristete Kündigung nach §§ 540 I 2 (RN 227), 544, 555e (RN 220), 563 IV, 563a II, 564 S. 2 (RN 189).
So kann nach § 544 jeder Mietvertrag spätestens nach 30 Jahren unabdingbar mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden[535], es sei denn, man habe ihn auf Lebenszeit des Vermieters oder Mieters geschlossen.
Der Kündigungsschutz des Wohnungsmieters durch die §§ 573, 573a gilt nach § 573d I auch hier, ausgenommen ist nur die Kündigung gegenüber den Erben des Mieters.
§ 575a liefert ein paar besondere Regeln für die außerordentliche befristete Kündigung, die nicht zum Nachteil des Wohnungsmieters abbedungen werden können.
1. Die kurze Verjährungsfrist
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Nach § 548 verjähren in 6 Monaten sowohl die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache als auch die Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz oder Wegnahme einer Einrichtung. Die kurze Verjährungsfrist