Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. Kurt Schellhammer
548 eine Hilfsnorm für die Verjährungseinrede aus § 214 I.
Die Beweislast trägt der Anspruchsgegner.
2. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters
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Nach § 548 I 1 verjähren in 6 Monaten alle Ersatzansprüche, die der Vermieter mit Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache begründet, ob er nun Zahlung oder Wiederherstellung verlangt[537]. Die kurze Verjährung erfüllt ihren Zweck nur, wenn sie alle vertraglichen und gesetzlichen Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erfasst, mag der Vermieter sie auf eine besondere Vereinbarung oder auf Geschäftsführung ohne Auftrag, auf Eigentum, unerlaubte Handlung oder Gefährdungshaftung stützen[538]. Auch Ersatzansprüche, die zwischen Mietende und Rückgabe der Mietsache entstehen verjähren schnell[539].
Analog § 548 I 1 verjähren sogar Ersatzansprüche des Vermieters aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen[540] und Ersatzansprüche gegen Dritte, die in den Schutz des Mietvertrags einbezogen oder mit dem Mieter „rechtlich verflochten“ sind[541]. Auch den Begriff „der vermieteten Sache“ legt man weit aus. Dazu gehören alle ihre Bestandteile, auch wenn sie nicht mitvermietet sind[542].
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Ist die verjährte Forderung des Vermieters durch eine Bürgschaft gesichert, darf nach § 768 auch der Bürge die Verjährungseinrede erheben[543].
Die Aufrechnung des Vermieters mit der verjährten Forderung bleibt nach § 215 möglich, wenn die Aufrechnungslage schon in unverjährter Zeit entstanden ist[544].
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Nach § 548 I 2 beginnt die Verjährungsfrist erst, wenn der Vermieter die Mietsache samt Schlüsseln zurückerhält, also unmittelbaren Besitz erlangt und ungestört prüfen kann, ob die Mietsache verändert oder verschlechtert worden sei[545]. Dies gilt freilich auch für Ersatzansprüche, die erst später entstehen werden[546]. Eine Beendigung des Mietverhältnisses verlangt § 548 I 2 nicht[547].
Nach § 307 I unwirksam ist die vom Vermieter vorformulierte verlängerte Verjährungsfrist auf 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses[548].
§ 548 I gilt nicht für Ansprüche auf Vertragserfüllung[549], auf Rückgabe der Mietsache nach § 546[550], auf Schadensersatz wegen ihrer Zerstörung[551] und auf Ausgleich nach § 24 III BBodSchG[552].
3. Die Verjährung der Ansprüche des Mieters
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In 6 Monaten verjähren nach § 548 II auch die Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz, gleich aus welchem Rechtsgrund[553], und auf Wegnahme einer Einrichtung[554]. Die Verjährung beginnt mit dem Mietende[555]. Endet das Mietverhältnis jedoch mit der Veräußerung des Mietgrundstücks, beginnt die Verjährung erst, wenn der Mieter weiß, dass der Erwerber im Grundbuch steht[556].
1. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Wohnungsmieters
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Nach § 577 erwirbt der Wohnungsmieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der Mietwohnung, wenn an den vermieteten Wohnräumen, nachdem sie dem Mieter überlassen worden sind, Wohnungseigentum begründet wird oder begründet werden soll, und sie an einen Dritten verkauft werden (I 1), es sei denn der Vermieter verkaufe die Wohnung an einen Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts (I 2).
Auf das Vorkaufsrecht sind, soweit § 577 nichts anderes bestimmt, die § 463 ff. über den Vorkauf anwendbar (I 3). Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden (II). Sein Vorkaufsrecht übt der Mieter durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (III)[557]. Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf die Personen über, die nach § 563 I, II in das Mietverhältnis eintreten (IV).
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind unwirksam (V).
2. Die gesetzliche Konstruktion des Vorkaufsrechts
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht an den Wohnräumen erwirbt der Wohnungsmieter nach § 577 I 1 nur, wenn die vorgeschriebene Reihenfolge der Vorgänge strikt eingehalten wird[558]. Sie beginnt mit der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter. Es folgt die Begründung von Wohnungseigentum an den Mieträumen nach §§ 2, 3, 8 WEG oder wenigstens eine derartige Absicht. Die Reihe endet mit dem Verkauf der vermieteten Wohnräume an einen Dritten. Nach § 8 II 2 WEG entsteht Wohnungseigentum nicht schon mit der notariellen Teilungserklärung sondern erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher[559].
Die Begründung von Wohnungseigentum ist nur eine von zwei gleichberechtigten Alternativen, denn nach § 577 I 1 genügt es, dass Wohnungseigentum „begründet werden soll“ und das künftige Wohnungseigentum dann an einen Dritten verkauft wird. Die bloße Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, reicht dazu freilich nicht aus, sondern muss nach außen „hinreichend manifestiert“ werden, etwa derart, dass der Vermieter die Teilungserklärung nach § 8 WEG notariell beurkunden lässt oder sich beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten zur Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und im Kaufvertrag die künftige Wohneinheit deutlich genug bestimmt[560]. Aber auch diese Alternative muss die zeitliche Reihenfolge des § 577 I 1 einhalten. Die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, darf erst nach Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter und muss noch vor dem Verkauf an den Dritten dokumentiert werden, andernfalls erwirbt der Wohnungsmieter kein Vorkaufsrecht[561].
3. Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Schadensersatz
Damit der Wohnungsmieter sein Vorkaufsrecht auch ausüben kann, hat der Vermieter (oder der Drittte) ihn nach § 577 II über den Inhalt des Kaufvertrags und das Vorkaufsrecht zu unterrichten. Tut er dies nicht, ist er dem Wohnungsmieter nach §§ 280 I 1, 281 zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung verpflichtet[562], auch wenn der Wohnungsmieter, nachdem er von seinem Glück erfahren hat, das Vorkaufsrecht nicht mehr ausübt[563].
4. Die Beschränkung der ordentlichen Kündigung
§ 577a beschränkt die ordentliche Kündigung des Erwerbers der vermieteten Wohnung, an der nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden ist: Der Erwerber muss drei Jahre warten, bis er nach § 573 II Nr. 2 wegen Eigenbedarfs oder nach § 573 II Nr. 3 wegen angemessener Verwertung des Grundstücks ordentlich kündigen darf (I)[564]. Dies gilt entsprechend, wenn die Mietwohnung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Gebrauch dem Mieter der Mietgebrauch entzogen wird (Ia). Die Wartefrist verlängert sich bis auf zehn Jahre für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt werden (II). Im Falle des § 577a Ia beginnt die Dreijahresfrist bereits mit der Veräußerung oder Belastung (IIa).
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind unwirksam (III).
5. Die Realteilung
Auf die Realteilung eines mit Einfamilienwohnhäusern bebauten Grundstücks sind die §§ 577, 577a entsprechend anwendbar[565].
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