Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Комментарий Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153. Константин Скловский
о приобретении по давности земельных участков. Так, нередко утверждается, что в силу п. 2 ст. 214 ГК существует презумпция государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, не находящиеся в частной или муниципальной собственности, которая сама собой устраняет возможность сомнений в принадлежности земельного участка и тем самым исключает добросовестное приобретение его по давности. Однако это рассуждение верно лишь для случаев приобретения в собственность бесхозяйного имущества (ст. 225 ГК): таким имуществом не может быть земельный участок.
Между тем, как говорилось в комментарии к п. 15 Постановления, в основании приобретения собственности в силу ст. 234 ГК лежит недействительная сделка, совершенная лицом, не имеющим права на отчуждение имущества, притом что приобретатель находится в извинительном заблуждении относительно этого обстоятельства. Следовательно, если совершена такая сделка с земельным участком, то не исключены ни добросовестность при его приобретении, ни приобретение его по давности. Правило ст. 214 ГК в таком случае не сможет помешать возникновению доброй совести у приобретателя, если тот вел себя осмотрительно, и из имевшихся и обычно проверяемых фактов не следовало разумных сомнений в праве отчуждателя на отчуждение земельного участка.
Нужно, конечно, не упускать из виду, что сделка может быть совершена только в отношении сформированного земельного участка, отвечающего установленным законодательством, в том числе земельным, требованиям к объекту права. В этом смысле нельзя приобрести по давности землю, но только земельный участок. Необходимо также учитывать соблюдение процедуры приватизации земли, на что указывается в п. 16 Постановления.
Если иметь в виду добросовестность, то отсылка к процедуре приватизации земли может означать, что несоблюдение такой процедуры само по себе исключает добрую совесть приобретателя: ведь такой порок сделки отличен от того, который состоит в отсутствии у отчуждателя права на отчуждение. Между тем только извинительное заблуждение приобретателя в праве на отчуждение и может привести к возникновению доброй совести.
Практически это, видимо, означает то, что приобретение права собственности по давности на земельные участки возможно после приобретения их на вторичном рынке, т. е. от лиц, которые ранее их приватизировали либо покупали у иных частных лиц.
Естественно, что право собственности на земельный участок, приобретенный по недействительной сделке у лица, не имеющего права на его отчуждение, добросовестный приобретатель получает и в порядке п. 2 ст. 223 ГК, поскольку, как уже говорилось, получение собственности по п. 2 ст. 223 ГК подчинено тому же механизму, что и приобретение по давности, кроме срока, а также того момента, который состоит в обсуждении способа утраты владения собственником (но который действует все же в рамках спора с собственником).
17. В силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности