Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. Kurt Schellhammer
nach §§ 280 I 1, 249 I derart Schadensersatz, dass er unnötige Kosen nicht ersetzt verlangen darf oder zurückzahlen soll[81]. Abrechnen darf der Vermieter nicht nur Betriebskosten, die er bereits bezahlt hat, sondern auch Betriebskosten, zu deren Bezahlung er sich einem Dritten verpflichtet hat[82].
Der Mieter hat Anspruch darauf, die vom Vermieter erhobenen Verbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts einsehen und darf nach § 273 eine Betriebskostennachzahlung bis zur Einsicht verweigern[83].
Da mehrere Mieter den Mietzins samt Nebenkosten nach § 421 S. 1 als Gesamtschuldner zu zahlen haben und die Gesamtschuld selbständige Verpflichtungen begründet, die sich nach § 425 unterschiedlich entwickeln können, darf der Vermieter die Betriebskosten auch allein gegenüber einem Mieter abrechnen und eine Nachzahlung auch allein von diesem Mieter fordern[84].
Die jährliche Abrechnung der Betriebskosten ist dem Wohnungsmieter nach § 556 III 2 spätestens binnen 12 Monaten ab dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen[85].
Die rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung stellt sowohl die (noch) zu zahlenden als auch die überzahlten und zu erstattenden Betriebskosten fällig[86].
Sobald die Betriebskosten reif zur Abrechnung sind, darf der Vermieter keine Abschlagszahlungen mehr verlangen[87]. Der Anspruch des Mieters auf Erstattung zu viel bezahlter Betriebskosten entsteht erst mit der Abrechnung[88].
Während der Abrechnungsfrist enthält weder die vorbehaltlose Nachzahlung noch die vorbehaltlose Erstattung einer Überzahlung ein bestätigendes Schuldanerkenntnis, das eine weitere Nachforderung oder Erstattung ausschließt, denn die Abrechnung kann noch korrigiert werden[89].
5.3 Die verspätete Nachforderung von Betriebskosten
Die gesetzliche Abrechnungsfrist nach § 556 III 2 ist eine materiellrechtliche Ausschlussfrist: Verspätete Nachforderungen des Vermieters sind nach § 556 III 3 ausgeschlossen[90], es sei denn, der Vermieter habe die Verspätung nicht zu vertreten[91]. Von dieser Ausnahme abgesehen, vermeidet nur die rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung den Rechtsverlust des Vermieters, und nur, wenn sie dem Mieter während der Abrechnungsfrist zugeht; die rechtzeitige Absendung wahrt die Frist nicht[92].
§ 556 III gilt auch für den Vermieter einer Eigentumswohnung, und es nützt ihm nichts, dass die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht beschlossen haben, denn das Mietverhältnis hat seine eigenen Regeln[93].
Formal korrekt und wirksam ist die Abrechnung der Nebenkosten, wenn sie gemäß § 259 die Rechnungsposten übersichtlich zusammenstellt und den Verteilerschlüssel prüfbar mitteilt[94], mag er oder die Höhe der Kosten auch unrichtig sein, denn inhaltliche Mängel der Abrechnung schaden nicht[95]. Formale Fehler hingegen nehmen der Abrechnung die rechtliche Wirkung, sodass sie die Abrechnungsfrist nicht wahren kann[96].
Dass der Vermieter die Betriebskosten 20 Jahre lang nicht abrechnet, obwohl er sie vertraglich hätte abrechnen dürfen, schließt nach § 556 III 3 nur Nachforderungen für die Vergangenheit aus. Seine erste rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung für eine spätere Zeit ist weder durch eine stillschweigende Vertragsänderung ausgeschlossen noch nach § 242 verwirkt[97].
Was der Wohnungsmieter auf eine verspätete Betriebskostenabrechnung bezahlt hat, ist ihm nach § 812 I 1 als rechtsgrundlose Bereicherung zu erstatten[98]. Geleistete Abschlagszahlungen kann er erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist und Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zurückfordern, fällige Abschlagszahlungen aber sogleich nach § 273 I verweigern[99].
5.4 Verspätete Einwendungen des Wohnungsmieters gegen die Betriebskostenabrechnung
Auch der Wohnungsmieter steht zeitlich unter Druck. Nach § 556 III 5 muss er Einwendungen gegen eine rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung der Betriebskosten bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen. Verspätete Einwendungen des Mieters sind nach § 556 III 6 ausgeschlossen[100], es sei denn der Mieter habe die Verspätung nicht zu vertreten.
5.5 Die Abrechnung der Betriebskosten für vermietete Geschäftsräume
§ 556 gilt nur für die Wohnraummiete. Im Mietverhältnis über andere Räume ist die Abrechnung der vertraglich umgelegten Betriebskosten gesetzlich nicht befristet, § 556 III 2, 3 nicht entsprechend anwendbar, aber der Vermieter muss binnen angemessener Frist abrechnen, und angemessen erscheint in der Regel die Frist eines Jahres ab dem Ende des Abrechnungszeitraums[101], sodass man doch noch an § 556 III hängenbleibt.
5.6 Erhöhung und Herabsetzung der Betriebskosten
Vermieter und Mieter können die Vereinbarung über die Betriebskosten jederzeit vertraglich, auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten, ändern[102]. Dass der Vermieter einzelne Betriebskosten längere Zeit nicht abrechnet, ist noch keine Vertragsänderung[103].
Rechtsgrundlage für einseitige Änderungen im Wohnmietverhältnis ist § 560. Trotz Vereinbarung einer Pauschale darf der Vermieter, soweit der Mietvertrag es erlaubt, erhöhte Betriebskosten anteilig auf den Mieter umlegen, muss dies aber begründen und erläutern (I, II). Und wenn die Betriebskosten sinken, hat er die Pauschale entsprechend zu kürzen (III). Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf jeder Vertragspartner nach einer Abrechnung in Textform verlangen, dass die Vorauszahlungen angemessen angepasst werden (IV). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bestimmt, wie weit die Vorauszahlungen zu erhöhen oder zu kürzen seien (V). Damit die Anpassung den tatsächlichen Kosten möglichst nahe komme, soll die Abrechnung nicht nur formal korrekt, sondern auch inhaltlich richtig sein[104]. Eine inhaltlich falsche Abrechnung darf der Mieter korrigieren und seine Vorauszahlung anpassen[105].
Der Vermieter von Geschäftsräumen darf im Anschluss an eine Betriebskostenabrechnung gemäß seiner AGB die Höhe der Vorauszahlungen einseitig anpassen[106].
5.7 Einseitig zwingendes Recht zum Schutz des Wohnungsmieters
Nach §§ 556 IV, 556a III, 560 VI sind Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Wohnungsmieters von §§ 556 I, II 2, III, 556a II, 560 I-V abweichen[107].
5.8 Die Erstattung rechtsgrundlos bezahlter Betriebskosten
Der Mieter hat nach § 812 I 1 Anspruch auf Erstattung bezahlter Betriebskosten, die nicht wirksam auf ihn umgelegt worden sind[108].
6. Die Schönheitsreparaturen
6.1 Gesetz und Mietvertrag
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Nach § 535 I hat zwar der Vermieter die Mietsache dem Mieter nicht nur im vereinbarten gebrauchstauglichen Zustand zu überlassen, sondern auch noch während der ganzen Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, und nach § 538 hat der Mieter eine Verschlechterung der Mietsache durch den vereinbarten Gebrauch nicht zu vertreten. Aber die Vermieter halten dies seit langem für einen alten Zopf, der abzuschneiden sei, und verpflichten den Mieter im Mietvertrag, die Mietsache während der Mietzeit instandzuhalten und spätesten am Mietende instandzusetzen und die Spuren des Gebrauchs zu beseitigen.
Da diese Praxis allgemein üblich ist, darf nicht nur der Mietvertrag über Gewerberaum[109], sondern auch der Mietvertrag über Wohnraum die Renovierung der Mietsache auf den Mieter abwälzen, im Rahmen des § 307 sogar durch vorformulierte Abreden[110]. Gemeint sind Schönheitsreparaturen im Rahmen des § 28 IV 3 der zweiten Berechnungsverordnung durch das Streichen der Decken und Wände, der Türen und Fenster, der Heizkörper