Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. Kurt Schellhammer
wirksam vereinbarte Renovierungspflicht des Mieters ist ein Bestandteil des Mietzinses, den sie erhöht, und eine vertragliche Hauptpflicht des Mieters[112]. Fällig wird sie bei Bedarf, als Endrenovierung am Mietende[113]. Im Streitfall muss der Mieter die vertragsgemäße Erfüllung beweisen[114]. Seine hartnäckige Leistungsverweigerung verpflichtet ihn nach §§ 280 I, III, 281 I, II zum Schadensersatz[115].
Würde die Renovierung durch einen Umbau der Mietsache alsbald zerstört, muss der Mieter zwar nicht renovieren, aber er muss zahlen: den restlichen „Mietzins“ nämlich[116]. Wenn der Mietvertrag dazu nichts sagt, ist die Vertragslücke durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen[117].
6.2 Die Inhaltskontrolle vorformulierter Renovierungsabreden im Wohnmietvertrag
Vorformulierte Renovierungsabreden, die der Vermieter dem Mieter im Wohnmietvertrag stellt, scheitern leicht an § 307. Den gesetzlichen Maßstab für die Inhaltskontrolle liefert § 28 IV 3 der zweiten Berechnungsverordnung[118]. AGB, die sich daran nicht halten, können den Mieter nicht verpflichten[119]. Die Beweislast für den unwirksamen Inhalt der AGB trägt der Mieter[120].
Beispiele
Unwirksam sind vorformulierte Abreden:
| - | die den Mieter nach einem starren Fristenplan ohne konkreten Bedarf zur Renovierung verpflichten (BGH NJW 2006, 3778; 2007, 3776; 2008, 3772: auch Gewerberaummiete; NJW 2012, 1572; 2015, 1594); |
| - | die den Mieter, auch mit flexiblem Fristenplan nach Bedarf, dazu verpflichten, eine bei Mietbeginn unrenovierte oder renovierungsbedüftige Wohnung zu renovieren und damit auch die Spuren des Mietgebrauchs durch einen früheren Mieter zu beseitigen (BGH NJW 2015, 1594; 2015, 1871; 2018, 3302), es sei denn der Vermieter gewährt dem Mieter einen angemessenen Ausgleich, etwa durch Mietminderung (BGH NJW 2015, 1594; NJW-Spezial 2020, 610: Zur Verteilung der Kosten im „dekorativen Stau“). Solange die unrenovierte Wohnung bewohnbar ist, bleibt es dabei (BGH NJW 2020, 3517, 3523). Einen Anspruch aus § 535 I 2 hat der Mieter erst, wenn die Wohnung sich wesentlich verschlechtert, muss dann aber für die Verbesserung einen Teil der Renovierungskosten tragen (BGH NJW 2020, 3517, 3523); |
| - | die dem Mieter eine bestimmte Farbe oder eine Handwerkerleistung vorschreiben (BGH NJW 2009, 3716; 2011, 514; 2012, 1280; 2012, 3031); |
| - | die den Mieter zum Außenanstrich der Fenster und Türen verpflichten (BGH NJW 2009, 1408; 2010, 674; |
| - | die den Mieter verpflichten, die Parkettversiegelung wieder herzustellen (BGH NJW 2010, 674); |
| - | die den Mieter verpflichten, die am Mietende noch nicht fällige Renovierung anteilig durch eine Geldzahlung zu ersetzen, denn der Mieter kann bei Vertragsabschluss die Höhe der Kosten noch nicht abschätzen, wenn sie sich nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter zu bestimmenden Malerfachbetriebs richten soll (BGH NJW 2013, 2505). |
Auch wenn nur ein Teil einer vorformulierten Renovierungsabrede oder eine von mehreren, rechtlich zusammengehörigen Renovierungsabreden dem § 307 nicht standhält, ist rechtlich alles unwirksam[121]. Die individuell vereinbarte Endrenovierung hingegen bleibt auch dann wirksam, wenn der vorformulierte Fristenplan nach § 307 unwirksam ist[122].
Die Vertragslücke, die durch die Unwirksamkeit einer vorformulierten Renovierungsabrede entsteht, wird gemäß § 306 II nicht durch ergänzende Vertragsauslegung, sondern durch die gesetzliche Renovierungspflicht des Vermieters nach § 535 I ausgefüllt[123]. Der Vermieter ist auch nicht berechtigt, die ortsübliche Miete zu erhöhen, wenn seine vorformulierte Renovierungsabrede unwirksam ist[124].
Der Mieter, der renoviert, obwohl die vorformulierte Abrede unwirksam ist, kann vom Vermieter nach §§ 812 I 1, 818 II Wertersatz in Höhe der üblichen Kosten für Material und Personal verlangen[125]. Ein Geschäft für den Vermieter nach §§ 539, 677, 683 führt der Mieter mit der Renovierung nicht, sondern erfüllt nur seine eigene vermeintliche Renovierungspflicht[126]. Zum Schadenersatz nach § 280 I 1 ist der Vermieter dem Mieter dann nicht verpflichtet, wenn er nicht erkennen muss, dass die handschriftliche Renovierungsabrede eine vom ihm gestellte AGB sei[127].
Schönheitsreparaturen sollen die Spuren der Abnutzung beseitigen, sie sollen nicht auch Schäden an der Mietsache ausgleichen. Unwirksam sind vorformulierte Abreden, die den Mieter zu anfallenden Kleinreparaturen[128] oder zum Ersatz von Schäden verpflichten, die er nicht zu vertreten hat[129]. Wirksam sind nur Kostentragungsabreden mit jährlichen Höchstbeträgen[130].
7. Die Mietkaution
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Die Mietkaution ist kein Teil des Mietzinses, sondern sichert den Mietzinsanspruch und die sonstigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis[131].
Ob, wie und in welcher Höhe eine Mietkaution zu leisten sei, bestimmt der Mietvertrag[132]. Eine Barkaution hat der Vermieter im Zweifel wie eine Spareinlage mit gesetzlicher Kündigungsfrist anzulegen[133] Der Anspruch des Vermieters auf die versprochene Kaution überlebt auch das Mietende, wenn und solange der Vermieter noch aufrechenbare Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis hat und sein Sicherungsbedürfnis fortbesteht[134]. Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter für streitige Forderungen die Kaution noch nicht verwerten[135]. Nach Mietende darf der Mieter die Kaution zurückfordern, wenn und soweit der Vermieter aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche mehr hat[136], muss dem Vermieter jedoch angemessene Zeit zur Prüfung lassen, ob und mit welchen Gegenforderungen er aufrechnen wolle[137]. Der Vermieter darf nur mit Gegenansprüchen aufrechnen, die dem Mietverhältnis entstammen[138].
Die Kaution des Wohnungsmieters darf nach § 551 höchstens das Dreifache der monatlichen Nettomiete betragen; die Betriebskosten erhöhen die Nettomiete nicht, wenn sie als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart sind (I)[139]. Eine Barkaution darf der Mieter in 3 gleichen Monatsbeträgen leisten, die erste Zahlung am Mietbeginn (II)[140]. Der Vermieter hat die Barkaution als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, wenn nicht der Mietvertrag eine andere Anlage vorsieht (III, 1, 2). So oder so ist die Anlage vom Vermögen des Vermieters zu trennen[141]. Dafür bietet sich ein Ander- oder Treuhandkonto an; die Erträge stehen dem Mieter zu, erhöhen aber gleichzeitig die Sicherheit (III 3, 4). Während § 551 I allgemein von „Sicherheit“ spricht, regelt § 551 II, III nur die Barkaution in Geld, schließt andere Sicherheiten aber nicht aus[142].
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 551 IV unwirksam.
§ 551 gilt nicht für eine Sicherheit, die eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters verhindern soll[143] und auch nicht für die Unterwerfung des Wohnungsmieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Miete[144].
8. Die Aufrechnung des Wohnungsmieters
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Unabdingbar ist nach § 556b II das Recht des Wohnungsmieters, gegen die Mietzinsforderung mit einem Schadensersatz oder Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 536a, 539 oder einem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete aufzurechnen oder den Mietzins deswegen zurückzuhalten, wenn er sein Vorhaben dem Vermieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.
Die Aufrechnung des Mieters mit seinem Anspruch auf Rückzahlung verspätet