Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. Kurt Schellhammer
Auch kann der Mieter nach § 566d gegen die Mietzinsforderung des Erwerbers mit Gegenforderungen aufrechnen, die er gegen den Vermieter hat. § 566e schließlich schützt nach dem Vorbild des § 409 das Vertrauen des Mieters darauf, dass die Übereignungsanzeige des Vermieters wahr sei.
5.3 Die Voraussetzungen des gesetzlichen Übergangs des Wohnmietverhältnisses
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Der Übergang des Wohnmietverhältnisses auf den Erwerber hat nach § 566 I drei Voraussetzungen:
| - | ein Wohnraummietverhältnis (RN 177); |
| - | die Überlassung des vermieteten Wohnraums an den Mieter[185]; |
| - | die Veräußerung des vermieteten und dem Mieter überlassenen Wohnraums durch den Vermieter[186]. |
Veräußert wird die Mietwohnung durch Auflassung und Eintragung des Wohngrundstücks oder der Eigentumswohnung ins Grundbuch[187] auf Grund von Kauf, Tausch, Schenkung oder eines anderen Verpflichtungsvertrags[188]. Nach § 566 I muss die Überlassung an den Mieter der Veräußerung vorausgehen[189]. Auf die Veräußerung eines Grundstücks, das der Mieter nur als Zugang zum Mietgrundstück benutzen darf, aber nicht besitzt, ist § 566 I nicht anwendbar[190].
5.4 Die entsprechende Anwendung der §§ 566 ff.
Entsprechend anwendbar sind die §§ 566-566e:
| - | nach § 567 auf die dingliche Belastung des vermieteten Wohnraums mit einem Nießbrauch oder dinglichen Wohnrecht[191], dessen Ausübung den Mietgebrauch beschränkt oder entzieht; |
| - | nach § 567a auf die Veräußerung oder dingliche Belastung des vermieteten Wohnraums vor dessen Überlassung an den Mieter, wenn der Erwerber dem Vermieter versprochen hat, die Vermieterpflichten zu erfüllen; |
| - | nach § 567b auf die Weiterveräußerung oder dingliche Belastung des vermieteten Wohnraums durch den Erwerber. |
Entsprechend anwendbar sind die §§ 566-567b:
| - | nach § 578 I auf die Grundstücksmiete[192]; |
| - | nach § 578 II auf die Miete sonstiger Räume[193]; |
| - | nach § 578a auf die Miete eingetragener Schiffe; |
| - | nach §§ 57 ff. ZVG auf den Erwerb des Mietgrundstücks in der Zwangsversteigerung[194]; |
| - | nach § 11 I ErbbauRG auf die Vermietung durch den Erbbauberechtigten, nach § 1056 I auf die Vermietung durch den Nießbraucher und nach § 2135 auf die Vermietung durch den Vorerben, wenn das Mietverhältnis das Erbbaurecht, den Nießbrauch oder die Vorerbschaft überdauert[195]; |
| - | nach § 581 II auf die Grundstückspacht; |
| - | nicht auf die Vereinbarung eines Ankaufsrechts des Raummieters und die Veräußerung des Grundstücks[196]. |
5.5 Die Schriftform des langfristigen Mietvertrags
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Damit der künftige Erwerber eines auf länger als ein Jahr vermieteten Wohnraums, Raums oder Grundstücks sich über den Inhalt des Mietvertrags zuverlässig unterrichten kann, ist der langfristige Mietvertrag nach §§ 550 S. 1, 578 schriftlich zu vereinbaren[197].
Der mündliche Vertrag ist aber nicht nach § 125 formnichtig, sondern nach §§ 550 S. 2, 578 auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Schluss des ersten Jahres nach Überlassung der Mietsache gekündigt werden[198].
Auf länger als ein Jahr geschlossen ist vielleicht auch der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Verlängerungsabrede, mit langer Kündigungsfrist oder Beschränkung der ordentlichen Kündigung[199] und stets der Mietvertrag auf Lebenszeit des Mieters oder Vermieters[200].
Schriftlich zu vereinbaren ist nach § 550 der ganze Mietvertrag mit allen wesentlichen Abreden über Mietgegenstand, Mietzins, Vertragspartner, Mietbeginn und Mietdauer[201] sowie jede Vertragsänderung[202], wenn eine vorzeitige Kündigung vermieden werden soll. Es genügt jedoch, dass der Inhalt eines später stillschweigend vereinbarten Mietvertrags schon im unterschriebenen Abnahmeprotokoll nach Besichtigung der Mietsache festgehalten ist[203]. Formgültig ist auch die Unterschrift eines vollmachtlosen Vertreters[204].
Man muss freilich zwischen der Verlängerung und anderen Änderungen des Mietvertrags unterscheiden. Während die formwidrige Verlängerung den schriftlichen Mietvertrag nicht berührt[205], macht die formwidrige Vertragsänderung den ganzen Mietvertrag kündbar[206]. Da das wirksam gekündigte Mietverhältnis durch Vereinbarung nicht einfach fortgesetzt werden kann, muss auch der neue langfristige Mietvertrag schriftlich vereinbart werden[207].
Formfrei sind: die einseitige Anpassung der Vorauszahlungen an die Abrechnung der Nebenkosten[208], die einseitige Erhöhung der Miete kraft vereinbarer Indexklausel[209], die Ausübung der Verlängerungsoption[210] sowie die Verlängerung der Frist zur Annahme des Vertragsangebots[211]. Formfrei bleibt der Mietvorvertrag[212].
§ 550 S. 1 ist unabdingbar[213]. Die Kündigung nach § 550 S. 2 ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Kündigende den Vertragspartner treuwidrig von der Schriftform abgehalten, sonstwie seine Treuepflicht schwer verletzt oder die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners gefährdet hat[214].
1. Das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit
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Ein Mietverhältnis kann man auflösend befristet (§ 163) auf bestimmte Zeit vereinbaren, sodass es nach § 542 II mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ohne weiteres endet, wenn es nicht aus wichtigem Grund vorzeitig fristlos gekündigt oder aber vertraglich verlängert wird[215].
Das befristete Mietverhältnis endet nicht schon mit Ablauf der vereinbarten Frist, wenn der Mietvertrag die eine oder andere Seite berechtigt, das Mietverhältnis durch Erklärung gegenüber dem Vertragspartner auf bestimmte oder unbestimmte Zeit zu verlängern, und der Berechtigte die Verlängerungsoption rechtzeitig ausübt[216].
Seit der Mietrechtsreform 2001 bedarf der Zeitmietvertrag über Wohnraum nach § 575 I 1 jedoch einer besonderen Begründung, die der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muss.
Das Gesetz erlaubt nur drei Gründe:
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die Absicht des Vermieters, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen oder durch Familien- oder Haushaltsangehörige nutzen zu lassen[217];
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