Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
projektu rozwojowego dla nieruchomości w zakresie koncepcji architektonicznej, technicznej, ekonomicznej i prawnej (to etap tzw. due diligence nieruchomości). Następuje w niej również zdefiniowanie parametrów lokalizacji dla nieruchomości handlowej niezbędne do osiągnięcia założonych celów inwestycyjnych. W kolejnych rozdziałach książki lokalizacja obiektu handlowego będzie podkreślana jako niezmiernie istotna w wielu aspektach jego funkcjonowania. W tej fazie konieczne jest zapewnienie finansowania poszczególnych etapów procesu rozwoju nieruchomości.
Realizacja projektu oznacza wdrożenie koncepcji w życie, czyli działania operacyjne zmierzające do rozpoczęcia prac budowlanych. Decyzja o rozpoczęciu budowy obiektu handlowego jest podejmowana wówczas, gdy podpisane są umowy z głównymi najemcami powierzchni handlowej, czyli tzw. najemcami strategicznymi. Zazwyczaj są oni gwarantem powodzenia przedsięwzięcia, również z uwagi na źródła finansowania (ocenę ryzyka kredytowego przez banki). W czasach kryzysu na rynku nieruchomości obiekty są projektowane pod wymagania przyszłych najemców (tzw. obiekty szyte na miarę), a w okresie koniunktury uwzględniane muszą być warunki stawiane przez szczególnie wymagających najemców. Im bliżej końca procesu wznoszenia obiektu – zazwyczaj najpóźniej na etapie stanu surowego – następuje intensywna komercjalizacja, czyli dobór najemców na pozostałe powierzchnie i podpisanie pierwszych umów najmu (wzór typowej umowy najmu zamieszczony jest w aneksie na końcu książki).
Rozpoczęcie użytkowania powinno oznaczać zakończenie komercjalizacji, ponieważ z marketingowego punktu widzenia niewynajęte i tym samym niezagospodarowane powierzchnie w dniu otwarcia obiektu handlowego nie sprzyjają tworzeniu dobrej atmosfery handlowej. Ten etap rozpoczyna również właściwą eksploatację obiektu, a wraz z nią konserwacje i nierozłączną z użytkowaniem obiektu naprawę uszkodzonych elementów (nawet na etapie wprowadzania się najemców dochodzi do takich uszkodzeń), a w perspektywie również remonty.
Długotrwała eksploatacja, nawet bardzo starannie prowadzona, nie gwarantuje spełnienia ekonomicznych przesłanek długowieczności obiektu na rynku. Stąd nieuniknionym elementem cyklu życia każdej nieruchomości, a komercyjnej w szczególności (zwłaszcza handlowej), jest jej likwidacja w dotychczasowej formie. W skrajnych przypadkach likwidacja rzeczywiście prowadzi do rozbiórki zabudowań i odzyskania terenu pod nowy projekt. Jednak częściej taką ostateczną decyzję poprzedzają próby utrzymania pozycji rynkowej nieruchomości w dotychczasowej funkcji poprzez modernizację. Jest ona łączona z rozbudową lub przebudową obiektu handlowego, które mogą być elementem rewitalizacji przestrzeni miejskiej. Podobnie zmiana funkcji, która jest sposobem, a czasem koniecznością, żeby utrzymać bryłę budynku w dotychczasowej formie (czego przykładem są obiekty zabytkowe), może wiązać się z rewitalizacją budynku lub jego otoczenia.
Cykl rozwoju nieruchomości wiąże się z cyklem projektu/przedsięwzięcia inwestycyjnego, prowadząc do zmian w postaci i wartości nieruchomości. W tym kontekście dla konkretnej nieruchomości U. Brochocka wspomina o trzech fazach cyklu rozwoju projektu16:
● przedinwestycyjnej,
● implementacji oraz
● operacyjnej.
Faza przedinwestycyjna obejmuje identyfikację możliwości, wstępną selekcję, formułowanie projektu, ocenę i podjęcie decyzji. Jeśli projekt dotyczy konkretnej nieruchomości niezabudowanej z funkcją umożliwiającą realizację zabudowy handlowej, to w tej fazie należy skupić się na ustaleniu branży, w której będzie prowadzona działalność, wskazaniu odpowiedniej bryły budynku oraz optymalizacji w kontekście powierzchni handlowej. Może się również zdarzyć, że gotowa jest koncepcja zabudowy, bo znane są parametry powtarzalnych obiektów (np. obiekty sieciowe), a faza przedinwestycyjna będzie koncentrowała się na wyborze najlepszej lokalizacji dla gotowego projektu architektonicznego.
Faza implementacji obejmuje negocjacje i zawieranie umów (np. zakup nieruchomości, zakup usług budowlanych i innych), opracowanie planów technicznych, budowę, marketing, rekrutację i szkolenia. Kończy ją oddanie obiektu do użytkowania.
Faza operacyjna cyklu projektu inwestycyjnego rozpoczyna się w momencie oddania obiektu do użytku. Obejmuje również odtwarzanie majątku (naniesień), restrukturyzację, ekspansję i wdrażanie innowacji.
Powiązanie cyklu życia nieruchomości z cyklem inwestycyjnym proponuje również H. Hajduk17, wprowadzając zamknięty okrężny obieg poszczególnych etapów (faz) życia nieruchomości (rysunek 2.2). Punktem wyjścia jest grunt niezabudowany, dla którego powstaje koncepcja (zamierzenie) zagospodarowania poddawana ocenie. Na tym etapie M. Bryx w przywołanej pracy wskazuje na ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego18. Można jednak przyjąć, że koncepcja obejmuje również zmianę dotychczasowego przeznaczenia, co oczywiście nie jest proste, ale przynosi dodatkowe korzyści. Procedurę tę można również uwzględnić na etapie pozyskania terenu pod konkretne zamierzenie, obok innych formalnych zabiegów, takich jak nabycie gruntu. Pozostałe elementy schematu, tworzące jego prawy łuk, można uznać za proces inwestycyjny (zarządzanie tym procesem), natomiast od chwili przekazania nieruchomości do użytkowania kolejne trzy elementy cyklu wchodzą w zakres zarządzania nieruchomością, aż do momentu pozyskania wolnego terenu przeznaczonego pod zabudowę, który rozpoczyna kolejny cykl życia nieruchomości.
Rysunek 2.2.
Cykl inwestycyjny w nieruchomościach
Źródło: M. Bryx, Rynek nieruchomości …, jw., s. 176.
Stąd proponowane są cztery fazy procesu inwestycyjnego powiązane z cyklem życia nieruchomości19:
● wstępna,
● przygotowawcza,
● wykonawstwa i
● zarządzania.
Budynek, niezależnie od funkcji jaką pełni, składa się – według S. Branda
– z sześciu warstw (tzw. 6S)20:
● działka (site),
● konstrukcja (structure),
● powłoka (skin),
● instalacje (services),
● podziały i układ wnętrza (space plan) oraz
● wyposażenie (stuff).
Proponowany podział ma istotne znaczenie na etapie projektowania budynku oraz późniejszej eksploatacji (pod względem trwałości poszczególnych warstw) z uwagi na jakość budynku i jego zużycie w całym cyklu życia. Na etapie projektowania każda warstwa powinna zostać zaprojektowana w sposób zapewniający elastyczność, tak aby wymiana którejkolwiek z nich – o ile oczywiście jest to racjonalne – nie powodowała zniszczenia pozostałych lub w jak najmniejszym stopniu w nie ingerowała. Badania wskazują, że w licznych budynkach komercyjnych koszty konstrukcji są stosunkowo niskie w porównaniu do nakładów na pozostałe warstwy budynku, więc z uwagi na dalsze etapy trwania obiektu nie należy oszczędzać na niej w fazach projektu i wykonawstwa. Jest to tym bardziej uzasadnione, że czas trwania konstrukcji (nawet kilkaset lat) musi być znacznie dłuższy niż pozostałych warstw budynku, a dodatkowo wymiana poszczególnych elementów konstrukcyjnych w okresie eksploatacji obiektu jest niebezpieczna oraz kosztowna.
Kolejną warstwę, jaką jest elewacja oraz pokrycie dachowe budynku, zmienia się znacznie częściej (przeciętnie co kilkadziesiąt lat), zarówno ze względu na zużywanie się materiałów wykorzystywanych na etapie budowy, jak i z powodu nowych technologii oferujących lepsze parametry eksploatacyjne albo z uwagi na estetykę budynku, nowy wizerunek czy wreszcie nadążanie
Cyt. za M. Bryx,
Tamże, s. 176–177.
Tamże.
Tamże, s. 177.
Za