Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
zniszczonych i zdekapitalizowanych obszarów miasta, które pełniły w przeszłości ważne funkcje miejskie, oraz
● ożywienie gospodarcze i kulturalne zaniedbanych przestrzeni publicznych, do których najczęściej należą dzielnice śródmiejskie, obszary poprzemysłowe czy powojskowe.
Harmonijny rozwój miasta wymaga włączenia w procesy rozwojowe również wspomnianych obszarów, często całych zaniedbanych dzielnic. Celem jest poprawa jakości życia mieszkańców tych dzielnic, przywrócenie ich do życia miejskiego, ochrona zdewastowanych, a często mających wartość historyczną zasobów. W efekcie rewitalizacji przywracane są dotychczasowe funkcje lub wprowadzane nowe funkcje na zdegradowanych obszarach miasta.
Rewitalizacja łączy w sobie elementy społeczne, ekonomiczne i techniczne. Jest to kompleksowy program remontów, modernizacji zabudowy oraz przestrzeni publicznych wybranego obszaru miasta, ale ściśle związany z działaniami prospołecznymi. Żadne z takich pojęć, jak remonty, konserwacja, renowacja, przebudowa, odbudowa czy modernizacja i wiele innych bliskich rewitalizacji, nie zawiera w sobie trzech obszarów działania w przestrzeni publicznej – typowo technicznych (np. remonty), progospodarczych (np. tworzenie nowych miejsc pracy) oraz prospołecznych (np. walka z przestępczością czy bezrobociem).
Na tle tych rozważań dosłowne wykorzystanie określenia rewitalizacja do procesów, które mają miejsce w obiektach handlowych wprowadza chaos definicyjny. Wąsko rozumiana rewitalizacja w stosunku do pojedynczej nieruchomości czy obiektu handlowego powinna oznaczać dosłownie przywrócenie do życia lub ożywienie. Skoro tak, to proces ożywiania centrum handlowego byłby następstwem zamierania w nim handlu (przewaga pustostanów), malejącego ruchu klientów (spadek obrotów), a w konsekwencji również zamknięcia obiektu. Jednak w dalszym ciągu zmiany proponowane dla obiektów handlowych, które podlegałyby tak wąsko rozumianej rewitalizacji, nie prowadziłaby do zmiany podstawowej ich funkcji, a jedynie ją uzupełniały (np. rozrywka, gastronomia itp.).
Może się jednak zdarzyć, że nieruchomości handlowe mają stanowić element większej przestrzeni publicznej, która podlegać będzie rewitalizacji. Wówczas skoordynowane działania lokalnej administracji publicznej – mające na celu ożywienie zdegradowanych obszarów miasta, które utraciły swoją pierwotną funkcję – będą skierowane również na obiekt handlowy jako element większej całości.
Rewitalizacja odnosi się do działań podejmowanych w dużej skali w dzielnicy lub nawet większej części miasta, a przede wszystkim dotyczy podkreślanych wcześniej wielu płaszczyzn funkcjonowania przestrzeni miejskiej (architektonicznej, społecznej, ekonomicznej, kulturowej).
Obejmuje obszary kryzysowe miasta, zaniedbane dzielnice, a bardzo często również tereny poprzemysłowe, tereny opuszczone przez wojsko, dla których głównym celem jest wykreowanie nowej funkcji. Jeżeli w tej koncepcji mieszczą się funkcje handlowo-usługowe nowo wprowadzane lub istniejące w zdewastowanych i niefunkcjonalnych obiektach handlowych, to oczywiście rewitalizacja jako szeroko rozumiany proces obejmuje również nieruchomości handlowe. Jednak z punktu widzenia samej koncepcji rewitalizacji błędne jest zaliczanie do niej działań, które mają charakter wyłącznie budowlany (modernizacja, rozbudowa, przebudowa, remont itp.), a ponadto dotyczą jednego obiektu lub nieruchomości mimo, że efekty tych prac mogą wywołać również dodatkowe korzyści w innych aspektach niż tylko budowlane.
W licznych już w kraju przypadkach rewitalizacji terenów poprzemysłowych pojawiają się funkcje handlowe, a wraz z nimi obiekty handlowe, ale w dalszym ciągu rewitalizacja nie dotyczy obiektów handlowych, lecz obszarów poprzemysłowych jako części miasta lub zespołu obiektów budowlanych, dla których kreowana jest nowa funkcja, i tym samym zdegradowane tereny przywracane są dla mieszkańców jako przestrzeń publiczna. Takimi udanymi projektami są między innymi Stary Browar w Poznaniu (wcześniej Browar Hungera), Silesia City w Katowicach (wcześniej kopalnia Kleofas), Manufaktura w Łodzi (wcześniej Fabryka Tekstyliów Izraela Poznańskiego) oraz liczne mniejsze projekty w wielu miastach. W każdym przypadku nowa funkcja wpisuje się w szerszą koncepcję przestrzeni publicznej, poprawę funkcjonalności przestrzeni miejskiej, estetyki, wygody użytkowania i jakości życia. Dodatkowo przesłanką działań rewitalizacyjnych w przywołanych przykładach jest ochrona wartości kulturowych i materialnych – renowacja zabytków.
Włączenie obiektów handlowych do procesów rewitalizacji ma na celu ożywienie opustoszałych śródmieść i centrów miast, które utraciły swoją rolę jako centra handlowe. Przykładem są tu galerie, które powstały w sąsiedztwie dworców kolejowych, tworząc nową jakość, zarówno dla samych obiektów handlowych, jak również dla otoczenia. Rewitalizacja handlowej przestrzeni miejskiej to również przywracanie funkcji handlowych ciągom ulicznym, kreowanie prestiżowych ulic handlowych. Rewitalizacja funkcji handlowych w mieście prowadzi do wkomponowania obiektów handlowych w miejską przestrzeń publiczną, a nie ich oderwanie od tkanki miejskiej. W tym celu zarządcy i właściciele obiektów handlowych powinni aktywnie współpracować z władzami miasta oraz miejskimi służbami urbanistycznymi i planistycznymi.
Rewitalizacja jest zatem procesem naprawczym, który zawiera w sobie szereg działań, w tym również związanych z rozwojem handlu i usług oraz przywracaniem równowagi życia społecznego.
Cele te są osiągane także na terenach wielkich osiedli mieszkaniowych – tzw. blokowiskach. Pojawienie się tam centrów handlowych stanowi często element rewitalizacji całych dzielnic miasta. Przyczynia się do poprawy jakości życia na tych osiedlach, zwłaszcza gdy centra handlowe zaoferują lokalnej społeczności dodatkowe poza handlem usługi, które zaktywizują mieszkańców. W tych przypadkach centra handlowe spełniają ogromną rolę społeczną, stają się często jedyną wartościową przestrzenią publiczną w okolicy.
Na tle przeprowadzonych rozważań w odniesieniu do pojedynczych obiektów handlowych i zakresu realizowanych w nich prac właściwsze wydają się określenia techniczne, takie jak przebudowa, rozbudowa, modernizacja. W szerszym zakresie, gdy prace budowlane są połączone z procesem rekomercjalizacji czy restrukturyzacji najemców, właściwe byłoby wykorzystanie pojęcia przedsięwzięcia rozwojowego – deweloperskiego, zwłaszcza w kontekście omawianego wcześniej cyklu życia nieruchomości.
Ewolucja obiektów handlowych w Polsce związana jest zarówno z transformacją gospodarczą lat 80. i 90., jak również z trendami napływającymi wraz z kapitałem zagranicznym. Zmiana standardów w zakresie sposobu prowadzenia sprzedaży, jak też wymogów jakościowych związanych z samymi obiektami, spowodowała w pierwszym etapie wzrost liczby placówek handlowych, następnie ich zmianę jakościową, a w efekcie końcowym – ekspansję koncernów zagranicznych i rozwój sklepów wielkopowierzchniowych.
Centra handlowe w Polsce przeszły już trzy fazy inwestycyjne związane z kierunkiem ekspansji:
● Faza I – ekspansja centrów handlowych w największych miastach w Polsce zahamowana w 2007 r. ze względu na wysokie koszty gruntów i tym samym inwestycji w najbardziej atrakcyjnych punktach miast połączone z nasyceniem rynku powierzchnią handlową;
● Faza II – wejście inwestorów do miast o liczbie 100–400 tys. mieszkańców i nasycenie ich powierzchnią handlową do końca 2008 r.;
● Faza III – realizacje projektów typu dyskonty, convenience oraz mniejsze galerie handlowe w miastach o liczbie ludności 50–100 tys. na rynkach o niskim wskaźniku nasycenia i wysokim wskaźniku dostępności lokalizacji nowych inwestycji.
Omawiane fazy przeobrażeń nieruchomości handlowych w Polsce spowodowały przyspieszenie zużycia funkcjonalnego obiektów handlowych. Centra handlowe muszą nieustannie dopasowywać się do zmieniających się potrzeb konsumentów i oczekiwań najemców. Niektóre poprzestają na odświeżeniu obiektu, inne prowadzą prace zmierzające do pełnej metamorfozy. Polski rynek wielkopowierzchniowych obiektów handlowych ma już ponad dwadzieścia lat. W tym okresie zbudowano w Polsce wiele nowoczesnych obiektów handlowych, centrów handlowych i obiektów specjalistycznych. Mimo dużej aktywności inwestorów na tym rynku ciągle dominującym typem