Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
i nieżywnościowych częstego zakupu, zwykle z parkingiem samochodowym;
● sklepy powszechne, czyli sklepy o powierzchni sal sprzedażowych 120– 399 m2, prowadzące sprzedaż głównie towarów żywnościowych codziennego użytku oraz dodatkowo często nabywanych towarów nieżywnościowych;
● sklepy wyspecjalizowane, tj. prowadzące sprzedaż szerokiego asortymentu artykułów do kompleksowego zaspokojenia określonych potrzeb, np. sklepy z ubraniami, wyposażeniem mieszkań, artykułami motoryzacyjnymi, meblowe, sportowe itp.;
● pozostałe sklepy, czyli sklepy o powierzchni sal sprzedażowych do 119 m2, prowadzące sprzedaż głównie towarów żywnościowych codziennego użytku oraz często nabywanych towarów nieżywnościowych;
● apteki, tj. stałe punkty sprzedaży detalicznej spełniające warunki sklepu, w których prowadzi się sprzedaż wyrobów farmaceutycznych lub zielarskich;
● stacje paliw, czyli punkty sprzedaży detalicznej paliw, benzyny, oleju napędowego, płynów chłodzących, środków czyszczących i innych podobnych.
Klasyfikacja centrów handlowych w USA27 jest oparta przede wszystkim na kryterium powierzchniowym. Dodatkowo uzupełniona jest o kryterium zasięgu oddziaływania danego obiektu, czyli obszaru obejmującego potencjalnych klientów. Wyróżnia w związku z tym obiekty handlowe:
● w ścisłych centrach aglomeracji, ciągach ulicznych (o powierzchni 1000–3000 m2);
● w strefach pośrednich aglomeracji (o powierzchni do 10 tys. m2), obejmujące 15–20 sklepów (lub supermarket), dodatkowo punkty usługowe, takie jak apteki, pralnie i inne; obiekty wolnostojące obsługują około tysiąca okolicznych gospodarstw domowych w promieniu 2,5 km, zajmując wraz z parkingami powierzchnię gruntu ok. 1,2 ha;
● lokalne centra handlowe, czyli budynki znajdujące się na terenie o powierzchni ok. 4 ha gruntu, które mieszczą 20–70 sklepów, w tym jeden lub dwa supermarkety, na powierzchni użytkowej 15–30 tys. m2; lokalne centrum handlowe obejmuje zasięgiem minimum 5 tys. gospodarstw domowych w promieniu 8 km;
● regionalne centra handlowe, obejmujące szeroki zakres usług towarzyszących, restauracji, banków itp., składające się z minimum sześciu głównych obiektów handlowych, w których na powierzchni użytkowej 30–80 tys. m2, mieści się 70–225 sklepów obsługujących od 50 tys. do 150 tys. gospodarstw domowych, w promieniu 16–80 km;
● ponadregionalne centra handlowe o powierzchni handlowej powyżej 150 tys. m2 i większej niż w regionalnych centrach handlowych liczbie sklepów.
Obok tradycyjnych centrów handlowych pojawiają się obiekty handlowe, które wyróżnia nie powierzchnia czy lokalizacja, ale sposób handlowania, np. przeceny, oferta kierowana do zamkniętej grupy klientów. Są to specjalistyczne dyskonty czy centra wyprzedażowe (off–price center), factory, outlet, discount malls, power center. Cechą charakterystyczną tych obiektów są niższe ceny niż w tradycyjnych sklepach.
Dyskonty to sklepy, w których strategia obejmujących je sieci koncentruje się na niskich cenach i agresywnej promocji. Jest to możliwe przy niskich kosztach dostawy towaru (ograniczony asortyment, produkcja i sprzedaż marki własnej dyskontu), dużej rotacji towaru, obniżonych kosztach ekspozycji towaru w sklepie (opakowania zbiorcze, sprzedaż z palet transportowych) oraz niższych kosztach marketingu (produkcja i sprzedaż towarów pod własną marką).
Centra wyprzedażowe oferują końcówki serii znanych marek, czyli najczęściej wycofywane z obrotu kolekcje. Są to towary pełnowartościowe, których sprzedaż spada z powodu wprowadzania nowych kolekcji i dalsze utrzymywanie ich w sklepie jest nieopłacalne.
Warunkiem funkcjonowania najemcy w centrum handlowym pod szyldem outlet factory są zapisy w umowie najmu dotyczące wysokości maksymalnych marż na sprzedawane towary, które zapewnią klientom atrakcyjną ofertę zakupową.
Unifikacja nazewnictwa obiektów handlowych w czasie globalizacji gospodarek wydaje się nieunikniona. W tym kierunku zmierzają podjęte przez International Council of Shopping Centers (ICSC) próby klasyfikacji centrów handlowych według funkcji oraz powierzchni najmu (tabela 2.2).
Tabela 2.2.
Typy centrów handlowych w Europie wg ICSC
Źródło. http://www.icsc.org/research/references/c-shopping-center-definitions
W przyjętym przez ICSC dokumencie Pan–European Shopping Center Standard zaproponowano definicję europejskiego centrum handlowego: jest to nieruchomość handlowa zaprojektowana, wybudowana (rozbudowywana) i zarządzana przez jeden podmiot (operatora), obejmująca sklepy i części wspólne, z powierzchnią najmu minimum 5 tys. m2. Centra handlowe są podzielone na dwie kategorie:
● tradycyjne i
● specjalistyczne.
Tradycyjne centra handlowe (traditional) mają uniwersalne rozwiązania architektoniczne z typowym układem powierzchni, które mogą być zorganizowane zarówno w formule open–air lub enclosed i klasyfikowane według typu i powierzchni najmu (gross leasable area – GLA). Centra specjalistyczne (specialized) są zaprojektowane stosownie do charakteru działalności dla drobnego i wielkopowierzchniowego handlu w formule open–air; dodatkowo mogą być klasyfikowane według wielkości powierzchni najmu.
Tradycyjne sklepy handlowe dzielą się na: największe o powierzchni najmu 80 tys. m2 i więcej, duże – od 40 tys. do 79 tys. m2, średnie – od 20 tys. do 39 tys. m2
i małe z minimalną powierzchnią 5 tys. m2.
Najmniejsze centra handlowe (small) dzielą się na: comparison–based oraz convinience–based shopping center. Pierwsze z nich są typowe dla centrów miast, często zajmują część większej powierzchni handlowej, ich najemcy to detaliści z branży odzieżowej, obuwniczej itp. Są to również sklepy z wyposażeniem domu, urządzeniami elektronicznymi, zabawkami, dobrami luksusowymi, często bez strategicznych najemców. Convinience–based shopping center to centra handlowe oparte na sprzedaży dóbr codziennego użytku (artykułów spożywczych, drogeryjnych, gospodarstwa domowego, kwiatów, produktów dla zwierząt), nastawione na dokonywanie przez klientów regularnych zakupów. Ich cechą charakterystyczną jest strategiczny najemca z branży spożywczej (supermarket lub hipermarket) oraz lokalizacja na obrzeżach miast, w osiedlach mieszkaniowych.
Specjalistyczne centra handlowe obejmują:
● retail park (lub równoważnie power center), factory outlet center oraz
● centra tematyczne (theme–oriented center).
Retail park zajmuje powierzchnie przygotowane dla średnich i dużych sprzedawców oferujących towary w dużych opakowaniach zbiorczych (np. Selgros, Makro Cash and Carry). Factory outlet center jest zaprojektowane i zaplanowane pod kątem potrzeb zespołu najemców, którymi są producenci lub detaliści sprzedający towary o obniżonych cenach. Przesłanką obniżek są duże zapasy magazynowe towarów posezonowych przed kolejnym sezonem lub spadająca ich sprzedaż.
Centra tematyczne są zorientowane na wąskie branże o bardzo dużym asortymencie towarów i często wsparte działalnością rozrywkową. Strategicznymi najemcami są w nich kina, restauracje, bary, kręgielnie, centra fitness. Działalność tego typu centrów handlowych wypełnia pewne nisze na rynku sprzedawanych produktów (np. wyposażenia wnętrz) lub może być kierowana do określonej grupy klientów (np. pasażerów
R.C. Kyle,