Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
kraju to parki handlowe – 9% i outlety – 2%.
W wielu przypadkach w ciągu minionych dwudziestu lat otoczenie obiektów handlowych, a także oczekiwania klientów zmieniły się, podczas gdy one same często pozostały w kształcie, w którym zostały zaprojektowane. Stąd restrukturyzacja najstarszych centrów handlowych (pierwszej generacji) w kierunku zmiany struktury najmu i lepszego dostosowania do dzisiejszych potrzeb rynku wydaje się być naturalną strategią dla tych obiektów, zwiększającą wskaźnik liczby odwiedzin klientów.
Nie każdy obiekt handlowy jest idealnym przedmiotem takiej restrukturyzacji. Jakie więc należy przyjąć założenia i jakie są przesłanki osiągnięcia sukcesu? Pod tym kątem rozważa się zarówno lokalizację, jak i konkurencję na rynku. Fakt, że te najstarsze obiekty były budowane jako pierwsze oznacza, że zazwyczaj mają bardzo dobrą lokalizację. Przez lata funkcjonowania centrum handlowe wykreowało w świadomości klientów przekonanie, iż jest naturalnym miejscem zakupów. Najczęściej uzyskuje ono sprzedaż na poziomie nie mniej niż jeden paragon dziennie na każdy metr kwadratowy sklepu (dla placówki o powierzchni 4 tys. m2
oznacza to dziennie 4 tys. paragonów). Dla większości galerii handlowych potencjał rozwojowy tkwi w rezerwach gruntu i zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości dążą do powiększania powierzchni handlowej, co przekłada się na wzrost zysków i zwiększenie zasięgu oddziaływania. W przypadku braku takiej możliwości wewnątrz obiektu warto zastanowić się nad częściowym zabudowaniem parkingu naziemnego i wybudowaniem parkingu na dachu obiektu lub obok parkingu wielopoziomowego. W ostateczności można również dobudować piętro handlowe, jeżeli pozwala na to konstrukcja budynku.
Przesłanką do podjęcia restrukturyzacji centrów handlowych jest również struktura najemców w obiektach handlowych poszczególnych generacji. Jak wspomniano, w centrach pierwszej generacji dominującym najemcą jest hipermarket. Obecnie hipermarkety najczęściej same są zainteresowane ograniczaniem powierzchni najmu, ponieważ powiększający się sektor e-handlu ogranicza zapotrzebowanie na powierzchnię stricte handlową. Sama zmiana proporcji powierzchni, bez rozbudowywania obiektu, spowodowana zmniejszeniem powierzchni hipermarketu na rzecz galerii handlowej, powoduje zwykle korzyści ekonomiczne, ponieważ najemcy galerii płacą czynsze wyższe niż hipermarket oraz są skłonni do pełnego rozliczania kosztów eksploatacji.
Zaletą podaży nowej powierzchni w zmodernizowanym obiekcie jest również to, że najemcy są zainteresowani lokalami w placówkach istniejących, już wypromowanych na rynku, w których historyczne wskaźniki odwiedzalności są dostępne. Ich ryzyko jest wówczas niższe niż w przypadku nowych obiektów, co do których nie wiadomo, czy przyjmą się na rynku. Takie niższe ryzyko najemcy wiąże się oczywiście z koniecznością zapłacenia wyższego czynszu. Podjęcie decyzji o przebudowie i sama przebudowa jest bardzo dobrym sygnałem marketingowym, który może być wykorzystywany dla podniesienia atrakcyjności lokalizacji obiektu i poprawy jego pozycji na rynku. Renowacje centrów i ich rozbudowa mają na celu znalezienie przestrzeni dla nowych marek oraz stwarzają możliwość wyróżnienia się obiektu wśród innych, konkurencyjnych. Rozbudowa istniejących obiektów jest często jedyną szansą dla wzrostu podaży nowej powierzchni handlowej, gdy na lokalnym rynku brakuje miejsca pod nowe budowle.
Obserwowane na rynku strategie centrów handlowych w zakresie prowadzonych inwestycji można podzielić na kilka grup. W odniesieniu do obiektów istniejących zakres prac obejmuje zarówno odświeżenie obiektu (remonty), jak również modernizację zmierzającą do jego unowocześnienia, rozbudowę oraz przebudowę, prowadzącą nawet do zmiany bryły budynku i otoczenia.
W przypadku nowych inwestycji w fazie przygotowania i realizacji można zauważyć modyfikacje gotowych projektów (np. dokładanie dodatkowych funkcji w kierunku centrów handlowych czwartej generacji), a na skutek wzrostu ryzyka inwestycyjnego, ograniczeń w finansowaniu (złożone finansowanie projektów przez kilka banków) spowodowanych kryzysem gospodarczym – budowę modułami i późniejszą rozbudowę w miarę pozyskiwania kolejnych najemców. Kryzys spowodował, że wielu deweloperów modyfikuje swoje projekty, ograniczając zasięg inwestycji i szukając nowych funkcji.
Tym, co może wyróżnić centra nie musi być tylko oferta handlowa. Wzrost odwiedzalności mogą zapewnić dotychczas niedoceniani najemcy, jak domy kultury, które są usytuowane np. w rzeszowskich galeriach handlowych. Rozwiązaniem na rynku silnie konkurujących inwestorów jest również specjalizacja – szukanie odpowiednich projektów, czyli formatu centrum handlowego adekwatnego do skali i potencjału miasta, jego specyfiki oraz siły gospodarczej i nabywczej mieszkańców. Obiekty są więc dopasowywane do miasta, a nie na odwrót – miasto nie może skupiać się wokół galerii handlowej.
Galerie handlowe otwierane są przy obłożeniu najmu na poziomie 75–90%. Obecnie okres zwrotu nakładów na inwestycję to 10 lat, po których należy renegocjować umowy najmu i dokonywać przebudowy obiektu.
Duże obiekty handlowe, sklepy sieciowe znajdują swoje miejsce w przestrzeni miejskiej, a często – jak wskazano – przyczyniają się także do poprawy jakości życia lokalnej społeczności. Nie jest to jednak jedyny pogląd na rolę, jaką pełnią. Zwraca się uwagę również na negatywne skutki lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, takie jak:
● zdominowanie handlu detalicznego;
● wykorzystywanie silnej pozycji na rynku do nieuczciwych praktyk w stosunku do klientów, pracowników i producentów;
● wypieranie małych lokalnych sklepów.
Podkreśla się również negatywne skutki społeczne, jak rozbijanie lokalnych społeczności skupiających się wokół małych sklepików oraz dehumanizacja procesu dokonywania zakupów. Mogą one stać się istotne w kontekście procesu starzenia się społeczeństwa, zmian w strukturze gospodarstw domowych (rosnąca liczba gospodarstw jednoosobowych) i przewidywanych problemów przyszłych pokoleń w nawiązywaniu relacji społecznych.
Krytyka dużych obiektów handlowych i zmiany społeczne będą dodatkowo wymuszały na ich właścicielach jeszcze większą kreatywność w procesach redewelopingu tych obiektów w kolejnych latach, a ze strony lokalnych decydentów – wyważenie roli, jaką pełni obiekt wielkopowierzchniowy w przestrzeni miejskiej. W dobie kryzysu szansą dla obu stron jest koncentracja inwestycji handlowych w centrach miast i śródmieściach.
Zintegrowane centra handlowe w najlepszych lokalizacjach mogą sprzyjać rewitalizacji terenów śródmiejskich oraz wstrzymać ekspansję centrów handlowych na obrzeżach miast.
Powszechne zjawisko suburbanizacji skutkuje spadkiem siły nabywczej na terenach śródmiejskich, a dodatkowo wysokie czynsze przyczyniają się do zanikania ciągów handlowych na głównych ulicach. Opuszczone śródmieścia tracą na atrakcyjności, a mieszkańcy niechętnie dokonują tu zakupów, a także nie lubią chodzić na spacery. Coraz mniejsze w kryzysie zaangażowanie miast w tworzenie atrakcyjnych przestrzeni publicznych skłania mieszkańców do szukania tych funkcji w centrach handlowych, które w procesie przekształceń próbują nadążać za zgłaszanymi potrzebami.
2.2.
Klasyfikacja obiektów handlowych
2.2.1.
Kryteria klasyfikacji obiektów handlowych
Obiekt handlowy to stała lub tymczasowa konstrukcja, stanowiąca całość techniczno–użytkową, w której odbywa się przede wszystkim zorganizowana i bezpośrednia sprzedaż detaliczna towarów.
Z definicji wynika, że obiekty handlowe mogą mieć charakter tymczasowy, jak np. zadaszone, ale nieobudowane trwałymi ścianami hale targowe, kontenery lub stoiska tymczasowe niezwiązane trwale z gruntem poprzez fundament, albo być obiektami budowlanymi w myśl prawa budowlanego, czyli budynkami. Obiektem handlowym jest również lokal użytkowy, w którym realizowana jest sprzedaż detaliczna towarów. Stąd nieruchomości handlowe to budynki i lokale,