Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
Shopping Center Definition Standard, U.S. Shopping-Center Classification and Definitions oraz przywoływany wcześniej European Shopping Center Standard.
W standardach amerykańskich wyróżnia się centra handlowe podstawowe (super–regional mall, regional mall, large neighberhood center, neighberhood center i strip/convinience center) oraz specjalistyczne (power center, lifestyle, factory outlet, theme/festival) i odrębnie te zlokalizowane na lotniskach (airport retail).
W kanadyjskiej klasyfikacji wyróżniane są cztery typy centrów handlowych: traditional, speciality, hybrid, retail mixed–use development. W grupie centrów tradycyjnych mieszczą się: convinience, neighberhood, community, regional mall, super–regional mall, natomiast do specjalistycznych centrów handlowych należą: power, factory outlet, lifestyle shopping center.
Mimo podobnych nazw, w wymienionych systemach różne są przede wszystkim przedziały powierzchni najmu wyróżniające poszczególne obiekty. W ostatniej ze wspomnianych klasyfikacji Asia-Pacific Shopping Center Definition Standard różne definicje pojawiają się na poziomie lokalnym, np. w Malezji i Tajlandii występuje po dziesięć kategorii centrów handlowych, Singapur ma ich dziewięć, a Indonezja osiem.
Podsumowując, w czasach silnej konkurencji cechą charakterystyczną wszystkich obiektów handlowych, niezależnie od kryterium podziału, jest ograniczanie powierzchni magazynowej na rzecz powierzchni handlowej, zmniejszanie zatrudnienia na rzecz jak najszerzej rozumianej samoobsługi oraz tworzenie własnych marek w celu minimalizowania kosztów promocji. W ostatnich latach ogólną tendencją jest rozwój sprzedaży internetowej (e-commerce) i dowóz towarów do domu klienta. Pełna obsługa, zindywidualizowanie warunków sprzedaży staje się coraz częściej domeną sklepów ekskluzywnych, butikowych.
2.2.2.
Cztery generacje centrów handlowych
O ile ogólnie obiekty handlowe można klasyfikować przyjmując jako kryterium na przykład powierzchnię najmu, liczbę kondygnacji czy kubaturę lub zasięg oddziaływania, to w przypadku centrów handlowych jako wyróżnik służą realizowane w nich funkcje. Do klasyfikacji centrów handlowych wykorzystuje się pojęcie generacji, która zależy od liczby funkcji, jakie pełni dane centrum. Stąd centrum handlowe pierwszej generacji to obiekt, w którym pasaże handlowe z kilkoma lub kilkunastoma sklepami i punktami usługowymi uzupełniał w jednej bryle budynku hipermarket. Są to zazwyczaj pierwsze powstające w Polsce w połowie lat 90. galerie handlowe. Obok hipermarketu znanej sieci, który zajmował ok. 70% powierzchni, swoje produkty oferowały zlokalizowane wzdłuż ciągu pieszego (pasażu) inne sklepy sieciowe, mniejsze butiki oraz punkty usługowe typu apteka, kwiaciarnia, kiosk, pralnia, szewc itp. Z czasem obiekty tego typu rozbudowywały się, zwłaszcza te zlokalizowane na obrzeżach miast, tworząc kilka połączonych jednokondygnacyjnych brył zajmowanych przez sklepy sieciowe różnych branż i oferujących szeroki asortyment towarów. Przykładem galerii pierwszej generacji w Polsce są obiekty Tesco, a także mniejsze wolnostojące centra handlowe sieci Real czy rozbudowane w ostatnich latach obiekty Stokrotki.
Zmiana struktury funkcjonalnej w centrach handlowych na korzyść innych najemców niż hipermarket zaowocowała powstaniem centrów handlowych drugiej generacji. W obiektach tych supermarket zajmował miejsce hipermarketu i stanowił nie więcej niż 40% powierzchni centrum handlowego. Na pozostałej powierzchni lokowały się sieci handlowe z branży obuwniczej, odzieżowej, sprzętu RTV i AGD, sieci sklepów sportowych, wyposażenia wnętrz, a mniejsze powierzchnie uzupełniane były handlem butikowym i usługami. Przykładem obiektów drugiej generacji są centra handlowe Carrefour oraz małe galerie handlowe z końca lat 90.
Trzecia generacja centrów handlowych to obiekty, w których funkcje handlowe uzupełnione zostały funkcjami rekreacyjnymi i rozbudowanymi powierzchniami food court. Stąd w obiektach tych znajdują się wydzielone – często na etapie projektu z uwagi na specyficzne potrzeby – kino, kręgielnia lub fitness club. W celach rekreacyjnych sezonowo wykorzystuje się również zewnętrzne powierzchnie parkingowe. Zimą buduje się lodowisko, latem – boisko do siatkówki plażowej, na którym organizowane są turnieje, czy tory mini gokartowe lub mini golfa. Ciekawe oferty spędzenia wolnego czasu mają na celu przyciągnięcie klienta i zatrzymanie go jak najdłużej w obiekcie, a także zbudowanie w nim pewnych nawyków związanych z centrum handlowym. Centra handlowe trzeciej generacji to m.in. Galeria Mokotów w Warszawie, Galeria Kazimierz w Krakowie, Galeria Dominikańska we Wrocławiu czy Galeria Galaxy w Szczecinie.
Centra handlowe czwartej generacji są obiektami wielofunkcyjnymi. Obok wspominanych wcześniej funkcji handlowych i rekreacyjnych dochodzą na przykład funkcje biurowe czy hotelowe. Z uwagi na konieczność efektywnego wykorzystania powierzchni działki i jej potencjału (kształt, dojazdy, ekspozycja) kubatura całego kompleksu jest podzielona na kilka brył, z dominantami przestrzennymi o wspomnianej funkcji biurowej (przykład Złotych Tarasów w Warszawie) lub na ostatnich kondygnacjach. Podobnie usługi hotelowe występują jako dominanta przestrzenna w osobnej bryle lub w części górnej budynku (planowana inwestycja Galerii Handlowej Makrum w Bydgoszczy).
Zaletą łączenia funkcji jest korzystanie ze wspólnej infrastruktury, w tym miejsc parkingowych, a także z funkcji uzupełniających dla funkcji biurowej w kompleksie handlowym (restauracje, kawiarnie, pralnie, usługi biurowe dla biznesu, rekreacja i inne wspomagające pracę biurową). Multifunkcyjne projekty galerii handlowych czwartej generacji obejmują również powierzchnię o funkcji handlowo-kongresowej czy wystawienniczej. Powstają także projekty łączące funkcje handlowo-mieszkalne z procesem rewitalizacji terenów poprzemysłowych, czego przykładem może być realizowany w Gdyni projekt Stocznia, który nadaje nową jakość przestrzeni miejskiej. Wśród istniejących centrów handlowych obiektami czwartej generacji są m.in. wspomniane Złote Tarasy w Warszawie, Manufaktura w Łodzi, Centrum Handlowe Silesia w Katowicach oraz Magnolia Park we Wrocławiu.
Konkurencja na rynku centrów handlowych w dużych miastach oraz wysokie ryzyko inwestycji w czasie kryzysu związane z finansowaniem projektów skłaniają inwestorów do dywersyfikacji ryzyka poprzez uzupełnianie funkcji handlowych takimi, które zróżnicują portfel najemców, a dodatkowo wyróżnią obiekt w przestrzeni miejskiej.
W branży mówi się już o powstających w niektórych krajach Europy centrach handlowych piątej generacji, czyli nowoczesnych galeriach handlowych, uzupełnionych o sąsiadujące z nimi budynki biurowe i mieszkalne. Jest to koncepcja zwartej zabudowy wielofunkcyjnej, której punkt centralny stanowi obiekt handlowy, a wokół niego zlokalizowane są obiekty spełniające wszystkie funkcje miejskie z biurowymi i mieszkalnymi włącznie. Koncentracja tak licznych funkcji jest odpowiedzią na codzienne potrzeby mieszkańców.
Podsumowując, wiodącą funkcją w centrach handlowych pierwszej generacji był handel, w drugiej generacji dołączyły w szerszym zakresie usługi, a oferta handlowa obejmowała więcej branż. Obiekty trzeciej generacji dodały do istniejących funkcji rozrywkę, natomiast centra handlowe czwartej generacji są już obiektami wielofunkcyjnymi.
2.2.3.
Convenience story – uzupełnienie powierzchni handlowej
Zmiany postaw konsumenckich wskazują, że klienci po podstawowe produkty chętnie wracają do wygodnych, zlokalizowanych w sąsiedztwie sklepów osiedlowych oraz małych obiektów handlowych. Za najbardziej użyteczne uznają sklepy detaliczne, w których można dokonać zakupu artykułów potrzebnych każdego dnia. Taką rolę pełnią na rynku tzw. convenience story (dogodny, użyteczny), czyli sieci sklepów dogodnych dla klientów