Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
branż23. Są to nieruchomości lokalowe – tradycyjne sklepy w parterach domów mieszkalnych, odrębne obiekty kubaturowe wkomponowane w zabudowę centrów miast, sklepy osiedlowe, ale także lokalne oraz ponadlokalne centra handlowe.
Inną kategorię, z uwagi na sprzedawany towar, tworzą sklepy typu dyskont, outlet factory lub malls, przypominające swoją strukturą „miasteczko handlowe” z wieloma funkcjami towarzyszącymi, zlokalizowane w strefach podmiejskich dużych aglomeracji. Mnogość określeń wynika z przyjmowanych kryteriów klasyfikacji oraz lokalnych branżowych definicji, które zaczynają funkcjonować w szerszej skali wówczas, gdy obiekty te pojawiają się w różnych krajach czy kontynentach za sprawą sieci handlowych.
Zdarza się również, że kryteria podziału wynikają z lokalnych przepisów prawa. Taką regulacją w Polsce była zaskarżona Ustawa z 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych24 (WOH). W ustawie zdefiniowano wielkopowierzchniowy obiekt handlowy jako obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 400 m2, w którym prowadzona jest jakakolwiek działalność handlowa (art. 2 ust. 1).
Tradycyjnie klasyfikacja obiektów handlowych jest związana z ich powierzchnią oraz z układem pionowym konstrukcji. Przyjmując to kryterium, zwyczajowo wyróżnia się:
● sklepy tradycyjne (jednokondygnacyjne, o powierzchni sprzedaży do 400 m2);
● supermarkety (jednokondygnacyjne, o powierzchni sprzedaży 0,4–2,5 tys. m2);
● hipermarkety (jednokondygnacyjne, o powierzchni sprzedaży powyżej 2,5 tys. m2);
● centra handlowe (o powierzchni sprzedaży powyżej 5 tys. m2, jedno- lub wielokondygnacyjne, zarządzane przez jednego operatora);
● galerie handlowe (o powierzchni sprzedaży powyżej 10 tys. m2, wielokondygnacyjne, z funkcjami uzupełniającymi gastronomiczno-rekreacyjnymi).
Supermarket jest kojarzony ze sklepem o dużej powierzchni, oferującym szeroki asortyment towarów codziennego użytku, takich jak żywność, ubrania, kosmetyki, środki czyszczące itp. Mimo że poza umowną granicą powierzchni 2,5 tys. m2 nie ma ściśle określonych kryteriów rozróżniających supermarkety od hipermarketów, to przyjmuje się zwyczajowo, że decydujący jest udział powierzchni przeznaczonej na artykuły przemysłowe (nonfood) oraz żywność (food). Te pierwsze są domeną hipermarketów, w których znajdują się rozległe stoiska z ubraniami, sprzętem gospodarstwa domowego, zabawkami, artykułami papierniczymi, sportowymi czy nawet sprzętem AGD, podczas gdy w supermarkecie produkty te są zazwyczaj w ograniczonym asortymencie, a dominuje przede wszystkim sprzedaż żywności. Typowy supermarket charakteryzuje samoobsługa. W wielu nowoczesnych sklepach wprowadzono również kasy samoobsługowe. Uzupełnieniem oferty supermarketu są stoiska obsługiwane przez sprzedawców, np. mięsne, rybne, z serami, pieczywem z własnej piekarni itp.
Skala obrotów w supermarketach, wysoka rotacja towarów, zakupy hurtowe i rozprowadzanie towarów przez centra dystrybucyjne w sklepach sieciowych oraz własne marki powodują, że sklepy te mogą konkurować na rynku niskimi cenami.
Efektywność ekonomiczna tej formy handlu detalicznego spowodowała, że wypiera ona z rynku mniejsze, tradycyjne sklepy (tabela 2.1). W roku 2012 największe obroty w handlu detalicznym w Polsce osiągały dyskonty oraz supermarkety. Ich udział w rynku odbywa się kosztem spadku udziału małych sklepów spożywczych z poziomu 19,8% w 2007 r. do 13,5% w 2012 r.
Tabela 2.1.
Udział sklepów w sprzedaży detalicznej wg formatów (w %)
* prognoza
Źródło: S. Szczepaniak, Na ekspansji dyskontów najbardziej tracą małe sklepy, „Wiadomości Handlowe” 2013, nr 124, s. 10.
Charakterystyczną formą specjalistycznego supermarketu branżowego o dużej powierzchni sali sprzedaży są megamarkety (np. oferujące sprzęt RTV, wyposażenie wnętrz itp.).
Podobnie jak w przypadku supermarketów i hipermarketów, rozróżnienie centrów handlowych, domów towarowych czy domów handlowych (a dalej idąc tym tropem – również galerii handlowych, zwłaszcza pierwszej i drugiej generacji) nastręcza trudności, gdy jako kryterium przyjmuje się tylko powierzchnię sprzedaży, np. obiekty o powierzchni powyżej 5 tys. m2 traktuje się jako domy handlowe, a od 10 tys.m2 – jako centra handlowe25. Dom handlowy, dom towarowy czy centrum handlowe to obiekty działające pod jedną marką – z jednym operatorem, ale wieloma najemcami, np. w latach 80. Domy Towarowe Centrum w Warszawie czy Dom Handlowy C&A w Berlinie lub Centrum Handlowe Ster w Szczecinie. Dodatkowo w latach 70. i 80. w przypadku obiektów o powierzchni powyżej 400 m2 sale sprzedaży lokowano na kilku kondygnacjach i wówczas mówiono o domach towarowych.
W licznych klasyfikacjach, a także potocznie używa się również takich określeń, jak sklepik dla placówki handlowej o małej powierzchni prowadzonej przez właściciela i jego rodzinę, w odróżnieniu od pojęcia sklep, w którym pojawia się zatrudniony personel (sprzedawca, kasjer, ekspedient). Dodatkowo za małe sklepy uznaje się sklepy oferujące podstawowy asortyment na powierzchni sprzedaży nie większej niż 200 m2. Rozróżnia się również obiekty handlowe samoobsługowe (współcześnie także z samoobsługowymi kasami) oraz obiekty z pracownikami podającymi towary klientom (tzw. obsługą zza lady sklepowej).
W praktyce pojawiają się też pasaże handlowe, które oznaczają ciągi sklepów detalicznych różnych branż, na jednej kondygnacji, na planie przypominającym ciąg uliczny, z powierzchnią najmu najczęściej 30–80 m2, zlokalizowanych jako obiekty towarzyszące innej funkcji, np. w przejściach podziemnych, stacjach metra, zadaszonych przestrzeniach między budynkami.
Główny Urząd Statystyczny na potrzeby statystyki publicznej również przyjmuje kilka definicji obiektów sklepowych, jednak koncentruje się przede wszystkim na formie organizacyjnej sklepów. Według GUS sklep jest stałym punktem sprzedaży detalicznej, który posiada specjalne pomieszczenie, czyli lokal sklepowy z oknem wystawowym oraz wnętrzem dostępnym dla klientów. Sklep może stanowić jednozakładowe przedsiębiorstwo lub może być jednym z zakładów przedsiębiorstwa wielozakładowego (wielosklepowego). Jednak jeżeli w dużych sklepach (np. w domach towarowych, domach handlowych, domach sprzedaży wysyłkowej) część powierzchni sprzedażowej została wydzierżawiona przez inną osobę prawną lub fizyczną, która prowadzi na niej sprzedaż detaliczną na własny rachunek, to ta część stanowi odrębny sklep. Natomiast o zaliczeniu sklepu do odpowiedniej specjalizacji branżowej decyduje względna przewaga wartości sprzedawanych towarów danej branży (np. sklep spożywczy, mięsny, rybny, obuwniczy itp.). Z uwagi na formy organizacyjne GUS wyróżnia26:
● domy towarowe, czyli wielodziałowe sklepy o powierzchni sal sprzedażowych minimum 2000 m2, prowadzące sprzedaż szerokiego i uniwersalnego asortymentu towarów nieżywnościowych, a często także artykułów żywnościowych, z ewentualnie dodatkową działalnością pomocniczą – gastronomiczną i usługową;
● domy handlowe, czyli wielodziałowe (przynajmniej dwa działy branżowe) sklepy o powierzchni sal sprzedażowych 600–1999 m2, prowadzące sprzedaż towarów o podobnym asortymencie, jak w domach towarowych;
● supermarkety, sklepy o powierzchni sprzedażowej 400–2499 m2, prowadzące sprzedaż głównie w systemie samoobsługowym,
Dz. U. nr 127, poz. 880. Z dniem 11 lipca 2008 r. ustawa ta utraciła moc zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8 lipca 2008 r. (Dz. U. nr 123, poz. 803).
www.gus.gov.pl