Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
czyli sieci sklepów typu convenience. Innowacje społeczne wiążą się często z nastrojami społecznymi, a w konsekwencji również ze zmianą przepisów obowiązujących w danym kraju. Przykładem mogą być innowacje w zakresie czasu pracy sklepów sieciowych: od 24 godzin przez siedem dni w tygodniu, po ograniczenia w godzinach otwarcia w ciągu tygodnia i krótszy dzień pracy w soboty, a następnie zamknięcie obiektu w niedzielę i święta.
W przypadku korporacji handlowych innowacyjne są również same koncepcje architektoniczne, które – jako niepowtarzalne w innych sieciach
– mają większą szansę na ekspansję na konkurencyjnych rynkach zagranicznych.
Każda sieć handlowa (prowadząca handel detaliczny) rozwijała się najpierw na rynku krajowym, a dopiero rosnąca lokalna konkurencja i nasycenie powierzchnią handlową, a także wsparcie w postaci rozbudowanych systemów zaopatrzenia i logistyki (centra logistyczne, nastawienie na lokalne produkty) oraz liberalizacja prawa skłaniały do poszukiwania nowych możliwości na rynkach zagranicznych.
W efekcie rosnącej konkurencji sieci handlowych na rynkach międzynarodowych nastąpiła kolejna faza cyklu życia tych sieci, czyli wypieranie konkurencji poprzez łączenie się lub przejęcia. Wśród grup handlowych mających znaczenie na mapie polskich sieci handlowych znajdują się m.in.: Jeronimo Martins, Grupa Kapitałowa Eurocash, Grupa Schwarz, Tesco, Carrefour, Grupa Auchan, Grupa Metro, ITM (Intermarche), Grupa Handlowa Emperia oraz Grupa Kapitałowa Eko Holding.
Przyszłość sieci handlowych w Polsce oznacza prawdopodobnie kolejne przejęcia i fuzje oraz tworzenie grup kapitałowych. W wyniku takich działań rodzime sieci handlowe znajdą się na słabszej pozycji. Ich siła tkwi przede wszystkim w oferowaniu polskich produktów, a nie po stronie atrakcyjnych nieruchomości handlowych, chociaż zdarzają się już na rynku wyjątki łączące polską markę produktów z rodzimym kapitałem ulokowanym w nieruchomości handlowe.
2.1.2.
Zużycie obiektów handlowych
Każda nieruchomość jest zbiorem cech fizycznych, które decydują o jej walorach użytkowych. Technologia, sposób wzniesienia budynku i budowli, jakość użytych materiałów składają się na trwałość techniczną obiektu. Dodatkowo już na etapie eksploatacji możliwe jest wydłużanie przydatności obiektów budowlanych poprzez właściwe utrzymanie ich staniu technicznego. Służą temu m.in.:
● okresowe kontrole i ocena stanu technicznego elementów obiektu, instalacji i wyposażenia technicznego;
● przeglądy stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej obiektów i urządzeń technicznych związanych z obiektami oraz
● wykonywanie na bieżąco zaleceń pokontrolnych.
Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zapewnienie nadzoru technicznego nad obiektami, w tym ewidencja wad i usterek ujawnionych w okresie eksploatacji oraz nadzór nad ich usuwaniem, leżą po stronie właściciela obiektu handlowego lub działającego w jego imieniu zarządcy nieruchomości. Bieżąca kontrola nieruchomości oraz wynikające z niej obowiązki dla zarządcy zostały opisane w kolejnych rozdziałach dotyczących utrzymania technicznego nieruchomości.
Dokonując oceny technicznej, uwzględnia się zużycie techniczne oraz trwałość obiektu, która jest ściśle związana z jego konstrukcją. Bezpieczeństwo konstrukcji musi być zapewnione już na etapie projektowania. Większość obiektów handlowych to proste konstrukcje parterowe, ale zdarzają się również wielokondygnacyjne, skomplikowane technicznie. W każdym przypadku, niezależnie od stopnia urozmaicenia bryły budynku, wymagane jest zastosowanie takiej technologii wznoszenia, która nie spowoduje zagrożenia na etapie budowy, jak również później podczas eksploatacji.
Bezpieczeństwo użytkowników jest priorytetem na każdym etapie cyklu życia nieruchomości, a jego zagrożenie stanowi przesłankę nawet do tak radyklanych działań, jak rozbiórka budynku.
W procesie naturalnego zużywania się materiałów, przy normalnej eksploatacji obiektu wystąpienie zagrożenia bezpieczeństwa konstrukcji następuje wskutek wcześniejszego zagrożenia bezpieczeństwa użytkowania. Nie chodzi tu bynajmniej o nadzwyczajne wypadki, które wywołują uszkodzenia czy zniszczenia nieproporcjonalne do przyczyny, jak katastrofy budowlane w wyniku zdarzeń losowych, np. powodzi. Rysy konstrukcyjne ujemnie wpływają na przydatność, trwałość i wygląd konstrukcji, a uszkodzenia pozostałych, niekonstrukcyjnych części i elementów wykończenia budynku powodują uszkodzenia jego wyposażenia oraz przechowywanych przedmiotów. Przede wszystkim jednak ograniczają jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem, tworząc granicę, której przekroczenie wskazuje na niedotrzymanie wymagań użytkowych i terminu przydatności, co oznacza skrócenie czasu użytkowania w stosunku do zakładanego okresu trwałości.
Okres trwałości obiektu to okres zdolności konstrukcji do spełniania swoich funkcji do czasu wyraźnego obniżenia przydatności użytkowej albo znacznego wzrostu kosztów utrzymania, co nawiązuje do aspektów ekonomicznych i jakości obiektu. Oznacza to również, że nie każda konstrukcja może być rozpatrywana w formule kosztowej, czego przykładem są chociażby budynki zabytkowe przystosowane do funkcji handlowych.
Trwałość obiektu jest funkcją czasu, zmienia się w zależności od różnych zjawisk zachodzących podczas użytkowania, ujawniając się w jego stanie technicznym, nazywanym również stanem technicznej sprawności. Uśredniona, faktyczna sprawność elementów konstrukcyjnych i funkcjonalnych obiektu może być określana opisowo lub jako wskaźnik nazywany stopniem zużycia technicznego, wyrażający stosunek konkretnego zużytego potencjału technicznego do całego potencjału technicznego.
Największy wpływ na długość okresu użytkowania mają przyczyny o charakterze technicznym i funkcjonalnym. Stan techniczny obiektu budowlanego w miarę upływu czasu ulega pogorszeniu, a w konsekwencji wzrasta jego zużycie techniczne. Podobnie zmiany przepisów, a przede wszystkim wymagań kolejnych użytkowników z czasem rosną, pojawiają się nowocześniejsze rozwiązania, a więc zwiększa się również zużycie funkcjonalne obiektu. O ile prawidłowa eksploatacja i wykonywane w porę remonty mogą opóźnić proces technicznego zużywania się obiektów handlowych, to ograniczenie wysokiego tempa zużycia funkcjonalnego z powodu specyfiki ich funkcji jest często niemożliwe właśnie z uwagi na walory konstrukcyjne obiektu, a także rachunek ekonomiczny. Modernizacja, rewitalizacja obiektów handlowych niebędących w stanie spełniać swoich funkcji staje się koniecznością, której nie zastąpią remonty.
Oceny stanu technicznego dokonuje się w formie uproszczonej na podstawie zestawu cech charakterystycznych dla budynków w określonym wieku. Najczęściej metodę tę stosuje się w odniesieniu do budynków o powtarzalnej konstrukcji (np. mieszkalnych). Innym sposobem jest pomiar średnioważonego zużycia – stan techniczny elementów obiektu ocenia się ważąc je udziałem w kosztach budowy. Często jednak problemem jest ocena zużycia układu konstrukcyjnego budowli (układu zakrytego) lub zasadność oceny zużycia technicznego takich elementów, jak oszklenia, izolacje czy szczelność pokrycia.
Zużycie techniczne to zużycie wynikające z wieku obiektu, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego oraz wad projektowych. Na poziom zużycia technicznego wpływają:
● sposób użytkowania obiektu;
● stopień dotrzymywania warunków eksploatacyjnych;
● zakres i terminy prowadzonych prac remontowych.
Większość obiektów handlowych, zawłaszcza galerii handlowych, cechuje dobra jakość zastosowanych materiałów i nowoczesne rozwiązania techniczne. Obiekty handlowe nowej generacji powstawały w Polsce w latach 90., stąd ich zużycie techniczne nie jest tak znaczne, jak zużycie funkcjonalne. Jednak te ponad dwudziestoletnie w większości mają za sobą przynajmniej poważniejsze