Zarządzanie nieruchomościami handlowymi. Iwona Foryś
obiektu dla prowadzenia działalności handlowej.
Dla właściciela nieruchomości handlowej znaczącym sygnałem zużycia obiektu jest łączna ocena zużycia technicznego i funkcjonalnego, która pozwala mu podjąć decyzję co do dalszego utrzymywania obiektu w portfelu lub poniesienia niezbędnych nakładów na jego modernizację.
Tak rozumiane zużycie łączne jest wartościowym wyrazem utraty użyteczności budynku handlowego w stosunku do obiektów nowych w wyniku zniszczenia, eksploatacji, wad konstrukcyjnych czy zmian w otoczeniu. Może być ustalane w wyniku obliczania wieku ekonomicznego zabudowy, ewentualnie z uwzględnieniem aktualnej kondycji budynku, lub na podstawie porównania ocenianego obiektu z budynkami nowymi na tym samym rynku czy sumowania zużycia poszczególnych elementów obiektu. Wspomniany ekonomiczny okres użytkowania to czas, w którym obiekt posiada wartość większą od zera, tzn. od momentu oddania do użytkowania do czasu, kiedy wartość obiektu staje się niższa niż wartość gruntu. Zależy on od jakości zabudowy, wyposażenia, intensywności użytkowania oraz jakości utrzymania. W przypadku nieruchomości handlowych o bardzo dobrej lokalizacji ekonomiczny okres użytkowania jest stosunkowo krótki z powodu bardzo wysokiej wartości gruntu w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach miast.
Analizując poszczególne czynniki wpływające na zużycie techniczne obiektów handlowych, należy mieć przede wszystkim na względzie wspomniane bezpieczeństwo dla użytkowników, następnie dopiero odnosić się do ekonomicznego uzasadnienia utrzymania obiektu o wysokim zużyciu. Wiele z wad, które stanowią o stopniu omawianego zużycia, można usunąć w ramach naprawy poszczególnych elementów budynku lub ich wymiany. W przypadku elementów o krótkim okresie użytkowania zużycie jest mniejsze, gdy na etapie budowy zostały zastosowane materiały lepszej jakości. Jednak w przypadku obiektów handlowych, zwłaszcza w odniesieniu do elementów związanych z wystrojem i wykończeniem wnętrz, okazuje się, że w celach marketingowych lepsze są częstsze wymiany elementów (np. glazury, terakoty, podziałów ścianami wewnętrznymi itp.), które wizualnie odświeżają wnętrza i przyciągają klientów nową aranżacją. Wówczas może się okazać, że inwestowanie w materiały bardzo drogie i znakomitej jakości oraz o wysokiej trwałości nie jest opłacalne. Przy założeniu częstszych wymian można w ich miejsce wprowadzać elementy tańsze i o niższej trwałości. Wybór strategii inwestora w tym zakresie zależy oczywiście od klasy obiektu (dyskont, hipermarket czy galeria handlowa) i wymagań klientów, którzy będą jego użytkownikami.
Na zużywanie się elementów o długim okresie użytkowania duży wpływ mają właściciel obiektu i zarządca, którzy poprzez właściwą (wyjątkowo staranną) eksploatację oraz przeprowadzanie remontów i konserwacji mogą ograniczać zużycie w czasie, a tym samym spowalniać proces zużycia technicznego obiektu.
Nie wystarcza to jednak do ograniczania zużycia funkcjonalnego. Liczne, dobrze utrzymane w sensie technicznym obiekty handlowe z lat 60. lub 70. nie spełniają już wymogów dzisiejszych najemców co do funkcjonalności obiektu (niekorzystna relacja powierzchni sal sprzedaży do powierzchni magazynowych i socjalnych, zła ekspozycja wystaw, nieklimatyzowane pomieszczenia, niedogodna strefa rozładunku towarów itp.). Najczęściej oznacza to, że wiek efektywny jest nieadekwatny do wieku ekonomicznego. Wartość funkcjonalna jest bardzo niska, a zużycie techniczne w stosunku do rzeczywistego wieku budynku niewielkie. Trzeba jednak przy tym brać pod uwagę przesłanki ekonomiczne, które powodują, że wartość gruntu pod takim obiektem jest znacznie wyższa niż wartość zabudowań. Często w takiej sytuacji właściciel podejmuje decyzję o rozbiórce i budowie w miejsce istniejącego pawilonu handlowego nowoczesnego obiektu (hipermarketu, supermarketu lub małego centrum handlowego). Wykorzystuje zatem potencjał działki determinowany jej funkcją planistyczną (przeznaczenie pod obiekt handlowy) oraz funkcją handlową utrwaloną przez lata w świadomości mieszkańców.
Zużycie funkcjonalne to zużycie wynikające z porównań projektowych rozwiązań użytkowych zastosowanych w danym przypadku do aktualnie preferowanych, czyli w pewnym sensie ocena nowoczesności obiektu. Wynika ono także z porównań w zakresie jakości wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest najczęściej zmniejszenie potencjalnej dochodowości rozpatrywanej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.
Najczęściej wskazywanymi czynnikami wpływającymi na zużycie funkcjonalne obiektów handlowych są:
● zmiana preferencji,
● moda na formę i warunki dokonywania zakupów, w tym przemiany kulturowe,
a wśród czynników obiektywnych:
● rachunek ekonomiczny,
● postęp techniczny,
● eliminacja uciążliwości,
● zmiana funkcji lub użytkownika.
Zdarza się, że o poziomie zużycia funkcjonalnego decydują czynniki odwracalne, możliwe do usunięcia przy niskich nakładach (np. brak klimatyzacji, zbyt mała sala sprzedaży i niewykorzystane powierzchnie magazynowe w obiektach o lekkiej parterowej konstrukcji i podziałach wewnętrznych lekkimi ścianami działowymi). Natomiast zużycie nieodwracalne związane jest z trudną pod względem technicznym wymianą zużytych elementów lub ekonomiczną nieopłacalnością takich prac. Braki w budynku handlowym wpływające na jego funkcjonalność, które nie są możliwe do usunięcia z powodu ograniczeń, jakie wynikają z konstrukcji, powierzchni działki czy chociażby usytuowania budynku na działce, są przyczyną pojęcia w krótkim czasie decyzji dotyczącej modernizacji, rozbudowy (w uzasadnionych przypadkach), a czasem rozbiórki i wzniesienia nowoczesnego obiektu o podobnej funkcji.
W procesie zarządzania nieruchomościami pojawia się pojęcie zużycia środowiskowego, które jest efektem zmian w otoczeniu nieruchomości. Na zużycie środowiskowe wpływają uciążliwości wynikające z niekorzystnego sąsiedztwa (np. zakładu przemysłowego, nieuregulowanego cieku wodnego itp.), które w sposób dotkliwy trwale ograniczają korzystanie z nieruchomości. Podobny wpływ mają dokonane lub planowane zmiany w otoczeniu nieruchomości (budowa w sąsiedztwie, eksploatacja górnicza) powodujące trwałe uszkodzenia nieruchomości oraz generujące szkodliwy wpływ zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu (nadmierny hałas, ruch, nieprzyjemne zapachy, zapylenie, pole magnetyczne, intensywne oświetlenie, promieniowanie itp.).
W nielicznych przypadkach obiektów handlowych mających status zabytków lub będących pod nadzorem konserwatora zabytków można mówić o zużyciu architektonicznym w odniesieniu do elementów stanowiących o walorach zabytkowych budynku.
Prawidłowe funkcjonowanie obiektu handlowego we współczesnej przestrzeni publicznej jest uzależnione od spełnienia wymogów obiektywnych, na które składa się m.in. układ funkcjonalny czy infrastruktura techniczna obiektu, oraz wymogów subiektywnych, takich jak poczucie komfortu czy estetyki, które muszą być uwzględniane już podczas opracowywania projektu. Podobnie na tym etapie realizacji inwestycji pojawiają się projektowane elementy techniczne, mające wpływ na przyszłe zużywanie się części składowych obiektu.
Uniwersalny i łatwy do aranżacji powierzchni obiekt handlowy oznacza ograniczone zużycie funkcjonalne w stosunku do bardzo wymyślnych i niepowtarzalnych konstrukcji, ale to one właśnie przyciągają klientów dokonujących zakupów, a tym samym najemców tych powierzchni.
Z pozycji projektanta i inwestora jest to zawsze kompromis pomiędzy walorami estetycznymi i funkcjonalnymi obiektu a kosztami inwestycji i jej opłacalnością.
2.1.3.
Rewitalizacja – przywracanie do życia obiektów handlowych
Rewitalizacja jest instytucjonalnie wspomaganym procesem odnowy przestrzeni publicznych, procesem celowym, odbywającym się na