Ekonomia dla każdego - czyli o czym każdy szanujący się obywatel, wyborca i podatnik wiedzieć powinni. Thomas Sowell
wybór mieszkań niż w czasach kontroli czynszów, kiedy wiele lokali okupowano tylko dlatego, że były one tanie.
Stany Zjednoczone nie są tu jakimś wyjątkiem. Identyczne zasady ekonomiczne obowiązują od lat w innych częściach globu. Bardzo podobne były skutki wprowadzenia kontroli czynszów w Szwecji. W 1940 roku populacja Szwecji wynosiła 6 330 000 mieszkańców, którzy mieli do dyspozycji 1 960 000 mieszkań – ok. 31 mieszkań na 100 osób. W ciągu kolejnych lat liczba mieszkań rosła w tempie proporcjonalnym do przyrostu ludności i w 1965 roku osiągnęła poziom 36 mieszkań na 100 osób, zaś w 1973 roku – 43 mieszkania na 100 osób. Mimo tego wzrostu, czas potrzebny na znalezienie mieszkania do wynajęcia ulegał ciągłemu wydłużeniu. W 1950 roku wynosił on 9 miesięcy, w 1955 – 23 miesiące, zaś w 1958 aż 40 miesięcy. Wydłużenie czasu poszukiwania mieszkania nie było rezultatem niedoborów substancji mieszkaniowej w stosunku do wielkości populacji.
Niedobory rosły, mimo iż mieszkań nie brakowało.
W miarę jak dochód Szwedów rósł w szybszym tempie, niż mogły rosnąć, skrępowane systemem kontroli cen, czynsze, coraz więcej ludzi stać było na zajmowanie osobnych mieszkań. Mimo ogromnych nakładów rządowych na budownictwo mieszkaniowe, coraz więcej ludzi miało problemy ze znalezieniem dla siebie wol nego mieszkania. Wiele młodych osób, które w normalnych warunkach mieszkałyby wciąż z rodzicami lub w najlepszym razie podnajmowały pokój u kogoś, w obliczu tak niskich cen, decydowało się na samodzielne mieszkanie. Do roku 1940, a więc do momentu wprowadzenia rządowej kontroli wysokości czynszów mieszkaniowych, samodzielne mieszkania zajmowała mniej niż jedna czwarta niezamężnych Szwedek i Szwedów, odsetek ten rósł, by w 1975 roku osiągnąć aż 50 proc.
Nie dość, że liczba mieszkań nie spadła, to na dodatek Szwecja, w omawianym okresie, wybudowała więcej mieszkań w przeliczeniu na głowę mieszkańca niż jakiekolwiek inne państwo. Nie zmieniło to sytuacji; niedobór mieszkań pogłębiał się z każdym rokiem. O ile w 1948 roku na liście oczekujących na mieszkania Szwedów znajdowało się około 2400 nazwisk, o tyle w 12 lat później, pomimo ogromnego przyrostu mieszkań, lista oczekujących wydłużyła się dziesięciokrotnie. Z chwilą zniesienia kontroli czynszów – w rezultacie rosnących cen czynszów, racjonalizujących wykorzystanie mieszkań – okazało się nagle, że Szwecja ma nadwyżkę substancji mieszkaniowej.
I znowu, to co nazywano „niedoborem" lub „nadwyżką", nie było rezultatem fizycznych braków czy nadmiaru w stosunku do wielkości populacji, lecz tylko i wyłącznie kwestią wysokości ceny.
Po zniesieniu kontroli odgórnej, zachęcone wzrostem cen czynszów mieszkaniowych, prywatne firmy budowlane zaczęły budować jeszcze więcej mieszkań, co więcej, mieszkania te były dostosowane do potrzeb i wymagań nowych lokatorów, w przeciwieństwie do mieszkań budowanych przez polityczno-biurokratyczną machinę rządową. Powstały po zniesieniu kontroli czynszów „nadmiar" dotyczył głównie budownictwa „rządowego", które dla finansów publicznych stało się prawdziwą studnią bez dna.
Pomyślmy tylko, ile niepotrzebnego trudu i zmarnowanych środków możnaby uniknąć, gdyby szwedzcy wyborcy zaznajomili się z podstawami ekonomii i zrozumieli, że prawdziwym źródłem ich problemów mieszkaniowych była chęć udostępnienia mieszkań wszystkim obywatelom, poprzez wprowadzenie kontroli czynszów. Nie ulega wątpliwości, że błąd ten rozumiało wielu szwedzkich ekonomistów, problem w tym, że rzadko kiedy ilość ekonomistów w jakimś kraju wystarczy do przegłosowania decyzji podejmowanych przez polityków.
Podobne do szwedzkich problemy – mniej ludzi w przeliczeniu na jednostkę mieszkalną oraz wydłużające się okresy poszukiwania nowych mieszkań – mieli w okresie obowiązywania kontroli czynszów Australijczycy. Identyczna sytuacja zaistniała w Nowym Jorku, gdzie okazało się, że aż w 175 tysiącach, podlegających odgórnej kontroli czynszów, apartamentów czteropokojowych lub większych zamieszkiwała tylko jedna osoba, i to w podeszłym wieku.
W normalnych warunkach zapotrzebowanie na powierzchnię mieszkaniową ulega zmianie z wiekiem; rośnie z chwilą, gdy młodzi ludzie się pobierają, gdy zakładają rodziny, i maleje, gdy dzieci idą „na swoje" i rodzice pozostają sami. To zapotrzebowanie na przestrzeń mieszkaniową nadal maleje, zwłaszcza po tym, jak jedno z małżonków odejdzie. Wtedy pozostałe przy życiu, wdowiec lub wdowa, przeprowadza się z reguły do małego mieszkania lub zamieszkuje wspólnie z krewnymi. W ten oto sposób całkowite zasoby mieszkaniowe społeczeństwa rozkładają się odpowiednio do indywidualnych potrzeb poszczególnych członków społeczeństwa w różnych okresach ich życia.
Ludzie nie czynią tego z potrzeby współpracy, lecz z powodu cen – w tym przypadku cen wynajmu lub posiadania mieszkań – które odzwierciedlają wartość, jaką inni lokatorzy przypisują substancji mieszkaniowej. Młode, rozwojowe małżeństwo jest gotowe poświęcić pewne dobra konsumpcyjne czy wygody, byle mieć więcej pieniędzy na obszerniejsze mieszkanie. Rodzice mogą zrezygnować z pójścia do restauracji czy do kina, odmówić sobie nowych ubrań czy rzadziej zmienią samochód, chociażby po to, by każde z ich dzieci miało osobną sypialnię.
Z chwilą gdy dzieci dorosną i wyprowadzą się z domu, takie wyrzeczenia mogą nie mieć sensu. Więcej radości przynosi wtedy nowy samochód czy podróż zagraniczna niż ekstra obszerne mieszkanie.
Rolę regulatora opisanego trendu pełnią skutecznie ceny, chyba że w sposób sztuczny, np. poprzez wprowadzenie przepisów o kontroli czynszów, pozbawia się starszych ludzi motywacji do opuszczenia mieszkania, które w normalnych warunkach zamieniliby na mniejsze. Z powodu sztucznie zaniżonych cen zmianie takiej nie towarzyszą ani oszczędności na czynszu, ani podniesienie standardu życia w innych jego sferach. Co więcej, wywołany przepisami o kontroli czynszów, chroniczny niedobór mieszkań utrudnia i wydłuża okres poszukiwania nowego, mniejszego mieszkania, zmniejszając jednocześnie korzyści pochodzące ze znalezienia takiego apartamentu. Mówiąc krótko, kontrola czynszów osłabia i spowalnia cyrkulację mieszkaniami.
W żadnym mieście Stanów Zjednoczonych kontrola czynszów mieszkaniowych nie jest tak surowa i nie trwa tak długo, jak w Nowym Jorku. Jedną z jej konsekwencji jest właśnie niski, o połowę niższy niż w innych miastach, wskaźnik cyrkulacji mieszkań. Wskaźnik liczby lokatorów zamieszkujących ten sam apartament przez 20 lat lub dłużej był tam dwukrotnie większy niż w innych regionach Stanów Zjednoczonych. Oto co na ten temat pisał w 1997 roku „The New York Times":
„Nowy Jork był niegdyś miastem, jak wszystkie inne, gdzie lokatorzy się zmieniali, kamienicznicy zaś konkurowali między sobą, by mieszkanie, opróżnione przez dotychczasowych najemców, jak najprędzej wynająć nowoprzybyłym. Dzisiaj motto Nowego Jorku brzmi: „Imigrantom nie wynajmujemy". W sytuacji gdy ludzie ci tłoczą się w nielegalnych hotelikach na łóżkach piętrowych, miejscowi przedstawiciele klas wyższych okupują za psie pieniądze tanie i obszerne apartamenty w prestiżowych dzielnicach, często wbrew elementarnemu rozsądkowi, który po wyjściu dzieci z domu rodzinnego dyktuje wynajęcie mniejszego mieszkania".
Kontrola czynszów wpływa w równym stopnie na podaż, co i na popyt. W ciągu dziewięciu lat od zakończenia II wojny świa towej w Melbourne w Australii nie wybudowano ani jednej kamienicy czynszowej, ponieważ wskutek istnienia kontroli czynszów to się po prostu nie opłacało. Podobny spadek podaży nowych mieszkań wystąpił w innych krajach czy miastach, w których wprowadzono kontrolę czynszów. Po wprowadzeniu w 1979 roku regulacji czynszów w Santa Monica w Kalifornii, ilość zezwoleń na budowę nowych domów spadła o 90 proc. w stosunku do tego, co miało miejsce jeszcze pięć lat wcześniej. W Paryżu, który podlegał regulacji czynszów od wybuchu I wojny światowej i jeszcze przez kilka lat po zakończeniu II wojny światowej, nowe kamienice stały się wręcz rzadkością. W sporządzonym w 1948 roku spisie ujawniono, że 90 proc. paryskich budynków zbudowano przed I wojną światową, przy czym połowa z nich postawiona została przed 1880 rokiem, a jedna czwarta przed rokiem… 1850.
W rezultacie kontroli czynszów maleje