Ekonomia dla każdego - czyli o czym każdy szanujący się obywatel, wyborca i podatnik wiedzieć powinni. Thomas Sowell
miejscowego uniwersytetu spadła w ciągu pięciu lat aż o 31 proc.
Powodem takiego spadku podaży mieszkań jest najczęściej decyzja właścicieli domów jednorodzinnych czy małych domów apartamentowych, którzy uznają, że wobec tak niskich czynszów, nie opłaca im się skórka za wyprawę; ostatecznie podnajęcie pokoju czy mieszkania we własnym domu wiąże się z wyrzeczeniami, a także z wysiłkiem i pracą.
Niekiedy spadek podaży wywołany jest zmianą przeznaczenia mieszkania z czynszowego na własnościowe, częściej jednak ze zniszczeniem substancji mieszkaniowej, spowodowanym tym, że otrzymującemu zbyt niski czynsz właścicielowi z jednej strony nie opłacało się o swój dom dbać, z drugiej zaś, z powodu chronicznego braku mieszkań, taka dbałość nie była potrzebna. Lokatorzy brali co im w ręce wpadło, byle tylko mieć dach nad głową. Badania nad skutkami kontroli czynszów przeprowadzone w Stanach Zjednoczonych, Anglii i Francji wskazują, że substancja mieszkaniowa podlegająca regulacji czynszów ulega znacznie szybszej degradacji niż mieszkania od takiej regulacji uwolnione.
Na początku wielkość zasobów mieszkaniowych dostępnych do wynajęcia jest w miarę stała. Brak mieszkań do wynajęcia, o ile taki występuje, spowodowany jest tym, że więcej ludzi chce skorzystać ze sztucznie zaniżonych cen mieszkań. Rzeczywisty wzrost niedoborów pojawia się dopiero później, już z chwilą gdy istniejące mieszkania ulegają – na skutek mniejszej dbałości właścicieli – zniszczeniu, a także z powodu zmniejszenia się tempa budownictwa wywołanego spadkiem lub zanikiem motywacji finansowej inwestorów. Tanie, bo regulowane czynsze nie gwarantują rentowności takich inwestycji.
Przykładowo, w okresie kontroli czynszów w Anglii i Walii, udział prywatnie stawianych budynków czynszowych spadł z 61 proc. ogółu budowanych mieszkań w 1947 roku do 14 proc. w roku 1977. Z badań skutków regulacji czynszów w Stanach Zjednoczonych i w Wielkiej Brytanii, a także we Francji, w Niemczech i w Holandii wynika, że: „Z wyjątkiem budynków naprawdę luksusowych, budowa nowych mieszkań czynszowych oparta na prywatnym kapitale praktycznie zanikła".
Słowem, polityka, której intencją było zapewnienie dostatecznej liczby mieszkań ludziom ubogim pomogła ludziom bogatym; doprowadziła bowiem do poszerzenia bazy mieszkań luksusowych, które są spod kontroli czynszów wyłączone. Wskazuje to m.in. jak ważne jest rozróżnienie pomiędzy intencjami a konsekwencjami. Dowodzi ono konieczności analizowania decyzji gospodarczych pod kątem „zachęt i motywacji", jakie wywołają, a nie nadziei, jakie się z nimi wiąże.
Analizując zachęty i motywacje, łatwo zrozumieć skutki narzucenia kontroli czynszów w Anglii w roku 1975. Londyński „The Times" pisał wtedy:
„W ciągu zaledwie tygodnia od wprowadzenia ustawy (o kontroli czynszów – przyp. tłum.) ilość ogłoszeń w sekcji „umeblowane mieszkania do wynajęcia" spadła dramatycznie, o 75 proc. w stosunku do poziomu z roku ubiegłego".
Ponieważ „umeblowane pokoje do wynajęcia" znajdują się z reguły w domach jednorodzinnych, one właśnie zostały wycofane z rynku jako pierwsze. Regulowany czynsz nie rekompensował niewygód spowodowanych posiadaniem ewentualnego sublokatora. Analogia ta odnosi się także do typowych budynków czynszowych, w których właściciel nie mieszka. Zostają one „wycofane" z rynku, ponieważ wskutek wprowadzenia regulacji czynszów, przestaje się opłacać ich utrzymanie czy posiadanie. Tak stało się w Nowym Jorku, gdzie wielu właścicieli „czynszówek" porzuciło swoje budynki i kamienice tylko dlatego, że uzyskane z czynszów pieniądze nie były w stanie pokryć wymaganych przez prawo opłat czy usług. Aby uniknąć odpowiedzialności za porzucenie swojej kamienicy, właściciel po prostu znikał, zabijając swoją posiadłość deskami, mimo iż od strony konstrukcyjnej, przy należytym utrzymaniu, nadawała się ona wciąż do zamieszkania.
Ilość opuszczonych budynków, które przejęte zostały przez władze miejskie Nowego Jorku, szła w tysiące. Szacuje się, że na terenie Wielkiego Jabłka znajduje się przynajmniej cztery razy więcej mieszkań opuszczonych, niż wynosi populacja ludzi bezdomnych. Skutkiem tak marnotrawnego lokowania środków, ludzie śpią na chodnikach, umierają podczas mrozów z zimna, gdy w tym samym czasie, miasto pełne jest pustostanów. Miasto dysponuje więc wystarczającymi zasobami mieszkaniowymi, nie może ich jednak użyć, ponieważ ktoś wymyślił sobie ustawę, która miała uczynić czynsze mieszkaniowe „dostępnymi dla każdego". Ten przykład dowodzi, że racjonalny czy irracjonalny sposób lokowania środków nie jest abstrakcyjnym pojęciem z dziedziny ekonomii, lecz niesie ze sobą – niekiedy bardzo bolesne – konsekwencje, włącznie z kwestią życia i śmierci. Dowodzi on także, że cel jakiejś polityki czy decyzji – w tym wypadku „mieszkanie dostępne dla każdego" – jest znacznie mniej istotny niż jej konsekwencje.
O ile regulacja czynszów doprowadza do redukcji zasobów mieszkaniowych, jej zniesienie jest zwykle równoznaczne z uruchomieniem prywatnych inwestycji budowlanych, tak jak to było w Szwecji. W latach 1990. w stanie Massachusetts wydanie całkowitego zakazu regulacji czynszów uruchomiło po raz pierwszy od ponad 25 lat prywatne inwestycje mieszkaniowe.
Z mieszkaniami jest tak, jak z innymi rzeczami – podaż produktów czy usług droższych jest większa niż podaż produktów czy usług tańszych – i to zarówno od strony jakościowej, jak i ilościowej. Trudno znaleźć ekonomistę, który byłby w stanie zaprzeczyć, że efektem kontroli cen jest spadek ilości oraz jakości produktów. Co z tego, skoro liczba ekonomistów jest zbyt skromna na to, aby przegłosować pomysły polityków, którzy dobrze wiedzą, że ilość głosów oddawanych przez lokatorów przewyższa znacznie ilość głosów oddawanych przez „kamieniczników", a poza tym liczba ludzi nierozumiejących zasad ekonomii przewyższa znacznie liczbę tych, którzy zasady te rozumieją. Dla polityka wprowadzenie regulacji czynszów oznacza zwykle sukces, dla gospodarki i społeczeństwa jest to jednak poważne utrudnienie.
Z politycznego punktu widzenia kontrola czynszów jest narzędziem służącym do pohamowania pazerności chciwych i bogatych kamieniczników okradających bez skrupułów biednych lokatorów. W rzeczywistości jednak, zwrot na inwestycji w kamienicę czynszową rzadko kiedy przewyższa inne lokaty pieniędzy. Posiadacze domów czynszowych to zwykle ludzie o dość skromnych zasobach. Dotyczy to szczególnie właścicieli małych, podniszczonych budynków apartamentowych wymagających ciągłych remontów czy napraw, którymi zajmuje się z reguły sam „kamienicznik". Rzadko kiedy też przewyższają oni zamożnością swoich lokatorów.
Co innego w przypadku podlegających regulacji mieszkań luksusowych. Mimo iż czynsze w takich mieszkaniach są stosunkowo niskie, ich lokatorami są z reguły ludzie bardzo zamożni. Przykładowo, prezes giełdy nowojorskiej (NYSE) wynajmował przy modnej i prestiżowej Central Park South Avenue na Manhattanie mieszkanie za 700 dol. miesięcznie. Tak niska cena była możliwa dzięki kontroli czynszów. Inny lokator na tejże samej Central Park South płacił za sześciopokojowy apartament jedynie 400 dol. miesięcznie. Gwiazda hollywoodzka, Shelley Winters, będąc właścicielką domu w Beverly Hills, wynajmowała dwusypialniowy apartament na Manhattanie za regulowaną cenę 900 dol. miesięcznie (co stanowi równowartość dwóch, trzech nocy w nowojorskim hotelu – przyp. tłum.). Burmistrz Nowego Jorku, Ed Koch za swój apartament przy Washington Square płacił połowę tej sumy. Trudno się zatem dziwić, że przez 12 lat urzędowania w magistracie i zamieszkiwania w służbowej rezydencji, znanej jako Gracie Mansion, wynajmował swoje „regulowane" mieszkanie. Wiele jest takich przykładów. Przedstawiciele elit politycznych, finansowych czy kulturalnych miasta wynajmują mieszkania – czasem kilka mieszkań równocześnie – za ułamek tego, co są one warte dla kogoś, kto akurat pragnie się w Nowym Jorku osiedlić i musi szukać mieszkania w budynkach uwolnionych spod kontroli czynszów.
Tymczasem miejskie agencje pomocy społecznej łożą ogromne kwoty na wynajem mieszkań dla najuboższych obywateli tłoczących się w zarobaczonych pokoikach podrzędnych hotelików. Z politycznego punktu widzenia pomysł wprowadzenia ochrony lokatorów przed bogatymi kamienicznikami wydaje się trafiony, mija się on niestety z rzeczywistością gospodarczą.
Z chwilą zastosowania